地产研展体系工作组织系统.pptx

第一部分融创地产研展体系工作组织系统的思考;目录;项目前期开发流程简图;项目战略;1、土地价值判断是项目战略的基础 多重理解房地产的要素 项目分析 2、项目战略意义及要素 项目战略意义 项目战略要素;多重理解房地产的要素;项目分析（理解地块） 主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（）、劣势（）、机会点（）及威胁点（）;企业优势;中心落脚点;2、项目战略意义及要素;（2）项目战略要素 项目开发的战略意义 财务指标的分解影响着项目定位方向 项目开发节奏决定规划格局;例：海逸长洲土地价值的判断;2、项目分析（理解地块） 优势分析 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性 资源 公司的品牌影响力 品牌 劣势分析 项目周边生活配套设施尚不完善 开发成本高（占用资金量大） 配套不完善性 心理距离遥远;机会分析 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 整体市场良性 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅 差异化市场空间 威胁分析 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 开发商的整体实力和操作水平明显提高 市场竞争激烈 区域外竞争项目增多;海逸长洲项目竞争力;海逸长洲项目战略;海逸长洲项目战略;项目战略;（一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素 （二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏;（一）项目定位;1、项目定位的内容;目标客户定位;产品定位： （1）包含内容 规划理念 建筑形式的确定 建筑风格 景观特点 产品序列性 配套标准定位 产品最大价值的挖掘 （2）产品定位描述?;2、影响项目定位的重要因素;（二）项目整体操作思路;例：海逸长洲项目定位; 充分挖掘区域水景景观优势，将水景引入到居住区内部，采用高层观景住宅建筑形式，降低建筑密度，为景观争取更多空间；临近风景区地块布置亲水独体别墅，提升项目整体价值。;土地判断;;总体规划;2、方案组织设计要点;2、方案组织设???要点;2、方案组织设计要点;2、方案组织设计要点;例：海逸长洲项目规划理念;海逸规划序列变化图;四、技术实施（施工图）;;1.施工图设计单位的选取 设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提 （资质、技术水平、项目成绩、业界口碑） 良好的服务意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持 设计资源的专长优势要与项目自身特性相匹配 与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性;2. 施工图设计组织与管理 各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质 组织设计单位之间深入、持续地沟通与交流，准确传达信息与思路，保证项目的延续性 方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性 分项施工图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性 专项施工图设计单位之间的协调工作保证项目的整体性 重视信息的收集与应用 关注政策走向，及时采取应对措施，保证项目的顺利推进 关注新技术、新产品的应用，提高项目的科技含量，增加项目附加值;3. 施工图设计阶段的控制要素 严格控制出图时间 根据项目进度计划，对设计周期进行分解，形成细化的内部设计时间表 与设计单位深入沟通，及时提供设计资料，做好技术交底工作 与相关部门紧密配合，增强可控时间的把握能力，提高内部工作效率 把握施工图设计水平 做好方案与施工图设计单位的衔接，保证设计意图的传递 加强对细节的关注，保证方案外檐的整体效果 优化各专业之间的配合，保证使用功能的合理性 合理控制成本 选取合理的结构方案，加强关键经济指标的控制，合理降低土建成本 合理选择建材产品，实现成本、功能与效果的平衡 结合后期运营，优化设备选用方案，合理控制综合成本;