重庆物业管理有限公司创收计划方案.docxVIP

重庆某物业管理有限公司 ****项目创收计划 众所周知，专业物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在 用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立 刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引 起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该 广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业 的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物 业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质 的服务打下坚实的物质基础。 一、结合现状目前****物业管理存在的多种问题 ****物业是否能带动活跃的****市场经济？是否能在花木市场商品交易 中取到助推作用？是否能在花木市场可持续发展中发挥重要作用？同时**** 物业是否能在低物管费、低收入的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到， 更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、 物业收费等事情中，如此观念****物业还有发展的前景吗？ 这样的结果会影响****市场可持续发展，直接后果就会致使市场不景气， 商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而****物业会致使人员素 质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒 绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。 所以****物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或 使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工 Liuyuanchun 第?1?页?共?7?页 作，更大的目标是要给****项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种 存在，开拓物业综合服务管理的经济链。 二、****物业的收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 二是公众代办性服务费的收入； 三是特约服务费的收入； 四是物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、 分析的。可以看出，第一种物业管理费在****为扩大招商，促进市场可持续发 展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。 不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来 看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不 到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第 四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视 或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 再看看****物业的支出情况： 一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、 公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费； 固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费； 二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用； 三是核算财务费用； 四是核算所得税。 Liuyuanchun 第?2?页?共?7?页 从以上的收支分析的中我们不难看出，****物业的利润构成为： 利润=营业收入+营业成本+管理费用+营业税金+财务费用 在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了 如下的结果： ****物业的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占 物业管理费的比例分别为： 人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护：15%；园林：5％；社 区活动：5％；管理成本：17％，其它及不可预计费?3%，总计支出费用占到物业管 理费的?95％以上。那么，实际盈利值只有?5%以内。 而目前物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以， 从整个现状来看，都还处于亏损状态是一点也不为过的。 三、市场需求****物业从管理物业向经营物业过度 一个行业如此大面积的亏损是极不正常的现象。就目前的市场来看，急待 ****物业有新的出路。如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结 合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看 守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将****的大好资源白白浪费。因此，正 确的做法我觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项 目的同时进行经营创利活动。 四、经营物业的资源分析及管理运作 经营管理，就是策划、组织、领导及控制****的资源，以求实现管理服务及 经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。 在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营