浅谈如何控制房地产开发成本.docxVIP

如何控制房地产开发成本 近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商 单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞 争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用 也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短 期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企 业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了 获取最大利润的重要途径。 一、投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项 目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的 成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。 1.组织优秀的项目团队 项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工 作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经 验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决 策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程 师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人 员、经营管理人员（或项目经理）。 在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品 定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制 人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、 政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。 2.进行详细的成本分析 (1)土地开发成本 土地成本支出约占项目总支出的?20-30％，因此对土地的确定 应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： ①土地出让金 土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及 周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 ②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费 土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协 商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配 套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分 估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参照近期类似项 目。 (2)前期工程费用估算 前期开发费一般占项目总支出的?3％左右，但因各地实际收费 差异也有很大差别。“三通一平“和临时设施费应根据实际估算，并 结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相 对降低开发成本。 前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差 异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变， 许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府 政策要求，又满足项目开发利益。 (3)建筑安装工程造价成本 建筑安装工程造价一般占项目总支出的?45-55％，因地域差异 比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌 握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了 解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正， 合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成 本进行分析优化，共同确定产品定位。 (4)社区管网、配套设施、小区智能化费 社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的?6％ 左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站 的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。 区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽 量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期 的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适 应性。 小区智能化的定位应坚持宁精勿多、满足基本所需的原则，繁 琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而 且技术折旧非常快。 (5)园林环境工程费 园林环境一般为项目总支出的?3-5％，其成本应同项目的定位 相关联，也与项目所处的地域环境有关。 (6)投资决策阶段的费税分析 管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入?2-3％。 销售费用：一般确定在销售收入的?2-3％，销售费用的控制应 注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及 定位。 财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运 用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金 的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。 税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取 获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地 开发商来说是至关重要的。 (7)不可预见费及风险分析 根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发 费用外的直接成本的?3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的 土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、 贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项 目净利润的?5-8％。 二、设计阶段