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房地产项目全生命周期工程造价管理理论及应用 　　摘要运用全生命周期工程造价管理理论,研究房地产 项目全生命期的造价管理及其应用,立足于房地产项目全生 命周期成本最小化,投资效益最大化,进而达到项目可持续性 发展的目的 　　关键词房地产项目;全生命周期;造价管理 　　中图分类号?F0?文献标识码?A?文章编号?1673-9671- (2010)072-0198-01 　　 　　全生命周期工程造价管理理论是发达国家比较流行的 一种工程造价管理理念,并广泛应用于工程项目管理实践中。 近年来,我国开始了全生命周期工程造价管理理论的研究,但 未在实践中得到真正的应用。本文研究的目的在于借鉴国 际上认可的、国内专家研究的全生命周期工程造价管理理 论和方法,以房地产项目全生命周期的各阶段为主线,研究和 探讨作为项目投资人(项目开发商)如何进行全面的造价管理, 使有限的资源得到充分的运用,达到投资效益最大化的目的。 　　1?工程项目全生命周期成本管理概述 　　工程项目全生命周期成本管理是一种实现工程项目全 生命周期,包括整个建设期、整个运营维护期等阶段总费用 最小化的方法。它是一种可审计跟踪的工程费用管理系统, 是工程项目投资决策、可行性分析和项目备选方案评价的 分析工具;它能够作为工程设计的一种指导思想和手段,可以 计算工程项目整个服务期的所有成本,直接的、间接的、社 会的、环境的等等,也是确定建筑设计方案的一种技术方法。 　　2?房地产项目全生命周期造价管理意义 　　对开发商而言,从实现全生命周期成本最小化着手,实行 全过程、系统的工程造价管理,从而使投资效益最大化;对承 包商而言,实行全生命周期造价管理后,一方面开发商必定规 范自身行为,同时促使承包商也相应规范其行为,使一批真正 具有实力、信誉良好的承包商在市场竞争中脱颖而出,淘汰 那些既无实力又不讲信誉的承包商,从而使建筑市场真正摆 脱恶性竞争的危害;对整个建筑行业发展而言,通过全生命周 期工程造价管理的推行和广泛应用,建立建筑市场内各方责 任主体的行为规范,为建立良好的建筑市场秩序和诚信机制 建设打下坚实的基础;对政府及主管部门而言,随着良好的建 筑市场秩序的形成,建筑市场诚信机制将逐步完善,并促使和 带动其他行业相应发展,从而形成我国市场经济的良性循环。 　　3?地产项目全生命周期设计阶段的造价管理应用 　　3.1?重点控制设计阶段造价的管理方法 　　一个项目的设计优劣对于工程造价的影响高达?75%以 上。很多开发商往往重视投标报价及竣工后的决算价,而忽 略设计概算。工程造价咨询单位可以与某些中小设计院合 作,优势互补,利用自身的技术及专业优势,在充分了解开发商 对房地产项目的要求后,为设计单位编制概算并向开发商提 出有关工程造价的设计修正方案,最终达到优化设计,控制造 价的目的。 　　工程造价控制就是投资估算控制初步设计工作和设计 概算控制施工图设计工作。如果设计概算超出投资估算,应 对初步设计进行调整和修改。同理,如果施工图预算超过设 计概算,应对施工图设计进行修改或修正。要在设计阶段有 效地控制工程造价,需从组织、技术、经济、合同等各方面 采取措施,随时纠正发生的投资偏差。在设计阶段,要全面地 考虑地点、能源、材料、水、室内环境质量和运营维护等 因素。 　　3.2?强调运用全生命周期造价管理的理念 　　强调运用全生命周期造价管理的理念,可以指导设计者 系统地、全面地从项目全生命周期出发,综合考虑工程项目 的建造费用和运营、维护费用,从而实现科学的工程设计方 案、实现对建筑材料和装备水平的优中选优,在确保设计质 量的前提下,实现降低项目全生命周期费用的目标。在设计 阶段,要进行全生命周期成本分析和估算,包括对初始建设成 本、运营维护成本的进一步计算,并使之与决策阶段的投资 估算相对应或局部调整。 　　4?地产项目全生命周期实施阶段的造价管理应用 　　4.1?强化目标管理 　　在投资决策阶段即进行了比较详尽的经济评价和全生 命周期项目投资估算,因此在每个阶段、每个环节均有一个 比较明确的经济指标,并将其层层分解、逐步细化到具体的 单位工程和分部分项工程中去,由此指导设计、招标直至签 订经济合同,此时的合同价格就成为了实施阶段的造价目标。 随着项目的实施进度,逐步深化和细化造价目标值,并进行全 程跟踪、审计和纠编。 　　4.2?强化施工监理 　　现场监理是独立于开发商与承包商之间的第三方,在提 高质量、降低造价方面起着非常重要的作用。现场监理工 程师,经常深入工地了解工程项目建设情况,并且熟悉工程操 作程序、工程造价和材料市场价,对变更设计和变更工程的 造价进行初步审核,防止虚报高价,能有效地控制造价。 　　施工阶段是资金投入的高峰期,虽然对整个项目的生命 周期而言,此时投资节约