第二章 房地产开发与经营理论策略.pptVIP

第二章 经营理论和策略;房地产开发与经营决策内容 房地产开发与经营决策类型 房地产开发与经营决策准则和程序 ;第一节 房地产开发与经营理论概述;决策依据：使得到的总收益≥其预期成本 成本收益分析是评估资源开发利用经济收益的重要方法。 ;（一） 收益（利润）最大原理 ;;（二）经济收益分析方法 B：总收益 C：总成本 CO：经营成本 净经济收益(W)或净收益法: W=B-C 计算期望总成本的净收益率(X): X=(B-C)/C 计算收益成本比率(Y): Y=B/C 计算项目投资成本的收益率(Z): Z=(B-CO)/C; ;三、消费者市场购买行为理论 消费者购买动机 本能动机 心理动机 购买决策过程 引起唤起需求 产生需求 搜寻信息 反馈信息 购买 分析比较信息 消费者购买行为分析 解决何时购买、何处购买、 由谁购买、如何购买;第二节 房地产开发与经营策略分析 一、房地产开发与经营决策内容;二、房地产市场开发策略;健康住宅定义为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。 健康住宅的绿色系统中，树应多于草。 绿地率≥35%，建筑密度≯25%，绿化覆盖率≥70%，人均公共绿地面积≥2平方米/人，硬质景观用地占集中绿地面积≯30%，等等。 ;三、房地产价格策略 （一）房地产产品的生命周期和市场周期;（二）不同时期房地产价格策略 房地产品进入期--- 高价策略---条件？ 低价策略---条件？ 温和定价---条件？ 房地产品成长期---维持或适时而变 房地产品成熟期---均衡价销售 房地产品衰退期---降价销售;第三节 房地产开发与经营决策 ;完成某件事情，有时有多种可供选择的方案，所谓决策，是指为达到预期的目的，从所有可供选择的方案中，找出最满意的一个方案的行为，从政治、经济、技术到日常生活，从宏观到微观，决策贯穿于人们工作的各个环节． 在决策问题中，可能面临几种自然情况，我们称其为状态或条件，这些是不可控因素，只能有???种出现。（未来天气变化） 同时还有可供选择的方案或策略，这些是可控因素，由决策者决定。（针对天气变化采取策略） ; （一）房地产开发与经营决策类型 决策应满足条件：;某公司为扩大市场，举办一个产品展销会（目标明确），会址打算选择甲、乙、丙三地（有两个以上可供选择比较的方案），获利情况除与会址有关外，还与天气有关．天气分为晴、阴、多雨三种，据气象台预报，估计三种天气可能出现的概率分别为0.2 ，0.5， 0.3（有真实地反映客观实际的数据资料），其受益情况如表1（单位：万元），现要通过分析，确定会址，使收益最大（有评价方案优劣的标准）． ;一、房地产开发与经营决策类型;（1）存在着决策人希望达到的一个明确目标。 （2）只存在一个确定的自然状态。 （3）存在着可供选择的两个或两个以上的行动方案。 （4）不同的行动方案在确定状态下的损失或利益值可以计算出来。 ;（1）存在着一个明确的决策目标； （2）存在着两个或两个以上随机状态； （3）存在着可供决策者选择的两个或两个以上的行动方案； （4）可求得各方案在各状态下的益损矩阵（函数）； （5）找到了随机状态的概率分布。;本问题中，天气晴、阴、多雨为三种状态，而会址有甲、乙、丙三地可供选择即为三种方案，为了确定最优方案，根据已知概率及收益表即可求出不同方案的收益值．表1（单位：万元） ;选择甲地收益期望值： 4*0.2+6*0.5+1*0.3=4.1 选择乙地收益期望值： 5*0.2+4*0.5+1.5*0.3=3.45 选择丙地收益期望值： 6*0.2+2*0.5+1.2*0.3=2.56 可见选择甲地举办展销，可期望获得4.1万元的利润，较其余两种方案为优． ;各种方案在未来将出现哪一种结果的概率不能预测，因而结果不确定。 具备两大基本属性：决策的层次性，决策的过程本质。这就是说不确定性决策既不是赌博，很多情况下也不是一挥而就的。; 赌博是把命运交给了自然概率，而决策智慧则是一直在寻求对决胜概率的控制。这两者之间存在着截然不同的思维本质。尽管有人成功是靠运用了赌博思维，但那也只是撞了大运，长久来看这并不是取胜之道。 决策的层次性是指重大而复杂的决策是逐级确定的。作为一位优秀的领导者，通常对一些基本方向和原则不应存疑，于是对大方向的拍板是有决断力的。然而针对那些存有模糊和不确定性的环节可以暂时