房地产会计第十章.pptVIP

LOGO 房地产开发企业会计 第十章 长期负债的核算 本章要点 1、长期负债的特点及内容 2、长期借款相关的账务处理 3、应付债券的发行、债券利息的计提、溢折价的摊销和偿付的账务处理 4、可转换公司债券的账务处理 5、长期应付款的帐务处理 第一节 长期借款的核算 长期负债是指偿还期在一年或超过一年的经营周期以上的债务。它是除了投资人投入的资本金以外，企业向债权人筹集、可供企业长期使用的资金。房地产开发企业的长期负债一般可分为长期借款、应付债券和长期应付款三类。 房地产开发企业要向银行或其他金融机构举借长期借款，一般必须符合以下一些条件： 长期借款的核算 (1)借款企业经营方向和业务范围符合国家政策、借款用途属于银行或其他金融机构贷款办法规定的范围； (2)能提供借款项目的可行性研究报告，资金使用效益好，固定资产投资项目还须经过有资格的咨询公司评估； (3)固定资产投资项目中，有不少于总投资30％的自筹资金； (4)借款企业具有一定的物资和财产或有符合法定条件并且有足够盈利的经济实体及法人提供担保； (5)借款企业具有偿还借款本息的能力； (6)借款企业具有较高的管理水平和资信度。 长期借款的核算 二、长期借款利息的计算 长期借款利息的计算，从其基本形式来看，可归纳为两种：单利法和复利法。 单利法按本金计算利息，其所生利息不再加入本金重复计算利息的计息方法，其计算公式为： F=P+Pin 式中 F为本利和 P为本金 i为利率 n为计息期 复利法是经过一定期间，将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算的计息方法，其计算公式为： F=P(1+i)n 长期借款的核算 目前贷款金融机构对各企业的长期借款，一般都按复利法计算利息。 在实际的应用中，计息期并不一定为一年，也可能是以半年、三个月或一个月为计息期。由于计息期长短的不同，同一笔借款在占用的总时间相等的情况下，所付的利息会有明显的差异。因此，在借款时，如按复利法计算利息，而借款银行在一年中计算利息的次数不同，就需要将各方借款计息的“名义利率”换算成“实际利率”，然后进行比较。 一年中计算复利的次数越频繁，计息期越短，实际年利率越高。在借款时，如果各银行对借款的计息期不同时，都要将名义利率换算成实际利率，然后从中选择实际利率较低的银行。 名义利率与实际利率的关系式为： i=(1+)c-1 式中 i为实际利率 r为名义利率 c为每年计息次数 长期借款的核算 三、长期借款的会计处理 为了核算长期借款的取得、计息和偿还情况，企业设置“长期借款”科目，该科目按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“利息调整”、“应计利息”等进行明细核算。 开发企业借入长期借款，应按实际收到的现金净额，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款——本金”科目，按其差额，借记“长期借款——利息调整”科目。 [例10-2] 第二节 长期应付债券的核算 一、企业债券及其发行的程序 企业债券也叫公司债券，是企业为筹集所需资金而发行的有价证券，是持券人拥有企业债权的债权证书。它代表持券人同企业之间的债权债务关系。持券人可按期或到期取得固定利息，到期收回本金，但无权参与企业经营管理，也不参加分红，持券人对企业的经营盈亏也不承担责任。 债券按其有无抵押品，分为抵押债券和信用债券。抵押债券以发行债券企业的特定财产为担保品，如债券到期不能偿还，持券人可以行使其抵押权，拍卖抵押品作为补偿。信用债券是单凭企业的信用，凭信托契约发行的债券，企业没有指定的抵押财产作为担保品，通常由信用较好、盈利水平较高的企业发行。 长期应付债券的核算 债券按其记名与否，分为记名债券和无记名债券。记名债券的债权人姓名登记在债券名册上，偿还本金和支付利息时，要根据名册付款，债券转让要办理过户手续。无记名债券又叫有息债券，债券上附有息票，企业见票付息还本，流通比较方便。 债券按其偿还方式的不同，分为定期偿还债券和随时偿还债券。定期偿还债券包括期满偿还和分期偿还两种：前者指到期全额偿还本息；后者按规定时间分批偿还部分本息。随时偿还债券包括抽签偿还和买人偿还两种：前者按抽签确定的债券号码偿还本息；后者是发行债券企业根据资金余缺情况通知持券人还本付息。 长期应付债券的核算 二、企业发行债券的核算 由于受同期银行存款利率的影响，企业债券发售的价格，不一定和债券的票面价值相同。当债券的票面利率与银行利率一致时，可按票面价值发行，称为面值发行；当债券的票面利率高于银行利率时，可按超过债券票面价值的价格发行，即溢价发行；当债券的票面利率低于银行利率时，可按低于债券票面价值的价格发行，即折价发行。 下面就按面值发行、溢价发行和折价发行三种不同的情况，分别说明企业发行债券的会计核算方法。 长期应付债券的核算 （一）按面值发售企业债券的核算 开发企业如按债券面值