成都市温江大学城的项目市场调查及投资剖析的报告.pptVIP

人群结构 区位地产市场的发展使大量外域人口流入，从而带动起本区位的发展。 伴随着大学城的不断扩大，随之产生的校园经济也将吸引大批高校人才和为之配套的服务型人群。 而随着海峡科技开发园的不断扩张，更将吸引大批尖端技术人士来本区域就业和居住。 都市水岸 1) 2005年9月开盘,共489套,全部为多层,到目前剩余10多套150㎡以上的大户型. 2) 目前项目已经入住,但是入住率不高,其中空置率为80%左右,入住率为20%左右. 3) 入住的20%左右人群为温江本地客户,以居家为主.其中部分为外地已经退休的养老型客户. 4) 空置的80%为投资性客户,养老型客户和季节型渡假客户.这部分客户群体基本上为大成都和外地客户群体. 5) 空置区间为70---200㎡,含盖各类户型.其中小户型的配比占项目的20---30%左右. 海峡新城(电梯住宅为例) 1) 2006年7开盘,共计224套,面积区间为40—90㎡.共计16层,分2个单元,每层7户.25天售完.(多层4期余7套) 2) 其中40%为温江本地客户.这类客户以自主为置业目的.(30%左右为大学城和海峡科技园区人群购买,年龄以青年人为主.其他为本地原住民) 3) 60%为大成都和外地客户群体购买.主要为投资和自主带投资,少部分为养老和季节型渡假客户. 4) 海峡新城前3期已经交付使用.目前入住率为30%左右.以温江本地为主.以自住为主要目的.空置率为70%左右.以大成都和外地客户为主.以投资和养老型客户为主. 柳城阳光(电梯住宅为例) 1)电梯项目共计300余户,面积主力区间为48—71㎡,最大为103㎡顶跃,有10余套. 11+1小高层,每层6户,分5个单元. 2)电梯部分4月28日开盘,目前销售了80余套.(其中多层部分70—90㎡区间段已卖完.) 3)购买人群70—80%为大成都和外地客户,以年轻人为 主.20—30%为本地人群购买. 4)本地客户以自住为置业目的,大成都和外地客户以投资+自住为置业目的. 小 结 目前从大学城片区几个正在进行销售的楼盘看,销售情况比较良好.但是地段和配套决定了销售的成绩. 海峡新城3期和柳城阳光的项目,同样是打造的小户型电梯产品,但是海峡新城的销售情况明显好于柳城阳光.究其原因,还是前者的地段和楼盘规模配套较后者优秀. 购买人群综述 从以售楼盘的房屋入住率和空置率,在售楼盘的购买人群我们可以看出: 1) 70%—80%为大成都和外地客户购买.他们的购房目的主要为投资,养老,季节性渡假. 其中: 大成都客户部分为自住+投资. 外地客户主要为投资和养老,以及季节性渡假. 4)20%—30%为温江本地客户.主要以自住为住. 大学城购房人群比较 区域 本地 大成都及外地 置业目的 自住 投资养老渡假 户型区间 50-100㎡ 70-130㎡ 房款总价 15-30万 20-50万 人群比例 20%-30% 70%-80% 大学城购房人群比较 海峡新城4期销售案例分析 为更好的掌握大学城片区购房人群,现将海峡新城4期热销期的某1周购买人群作一分析: 温江 成都 省内 省外 1组 6组 16组 11组 3% 17% 47% 32% 购买人群划分 第三部分　 光华大道板块简析 解读温江的“无缝对接” 所谓与主城区的“无缝对接”，具体是指在空间结构、产业选择、道路体系以及商业布局上与主城区全面对接，形成一个崭新的新城西。 未来的温江新城，既能满足将来大量人口迁入带来的巨大的社区消费需求，又能以大型商业网点和餐饮娱乐特色商业辐射整座城市，吸引更多的居住在城南、北、东的居民前来消费。 解读温江的“无缝对接” 光华大道在规划中早已考虑到了市政配套建设的重要性，部分医药卫生、教育产业都先期启动，未来的土地供给也充分考虑了办公、医院、学校等用地指标； 商业配套方面，新城中光华大道沿街必须退出50米绿地，以保证公共空间和未来物流所需停车位，每个住宅用地都规划了不大于20％的商业用地； 住宅社区沿街必须建造高层建筑，并且必须配备临街社区商业。新城的商业网点建设规划主要思路是大型商业点状布局，形成集中商业，社区商业带状布局，服务居民，沿江安河一带将会引进餐饮娱乐业态为主的纯休闲商业，吸引爱耍的成都人； 温江2007年开发现状 由于2006年温江土地放量较大，所以2007年形成了众多大盘集中亮相面市.且基本是实力品牌开发商.从城西青羊大道出发沿光华大道至温江,沿线包括了博瑞.优品道,天合.凯旋城,蓝光.香瑞湖,和记黄埔,仁和.春天大道,泰基.花溪谷,天祥.边城,万科.朗润园,西花汀,那城等一批知名开发商企业的开发项目. 个体楼盘开发的规模基本上都为60亩以