科恩商业项目可行性调研计划书.docxVIP

核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 一、  Memo 科恩虹桥路商业项目可行性调研计划书 研究背景与目的 科恩投资集团的主要发展商 wiselogic，1989 年成立于意大利罗马和香港， 是一家集国际教育的投资控股公司。经营范围涉及房地产、英国教育、基础设 施化工、时尚产业、物业管理和现代服务业等。其中，房地产项目的土地开发 和储备项目就达 200 万平方米。 目前，在上海虹桥路宋园路有建筑面积为 2300㎡的 3 层楼面，科恩计划 在该楼面销售意大利产品，从负一层往上，依次作为 TOSO 品牌红酒的储藏酒 窖、意大利餐厅、意大利的有机食品（如面包、橄榄油等）销售、以及以酒吧， 其中，意大利餐厅设在一层，为大众型的档次定位，其目的为了吸引 10 号线 地铁口的人流，而 TOSO 红酒是科恩在亚太地区总代理的一款高端意大利红酒， 价格在 1000-20000 元/瓶，主要面向高端人群。科恩希望能够与该楼面的拥 有方以基于利润分配的方式进行合作，而不仅仅是纯粹的租赁，因此，特委托 零点公司，就该项目可行性 设计调研方案，其目的为该项目的可行性分析提供 参考依据和有力的数据支持。 项目所在地 二、  研究思路 本次调研拟从供给分析、需求分析两个维度论证本项目的可行性，如图所 可行性分析竞争 可行性分析 竞争业态分析 有机食品销售业态： 1、项目周边（或相似区域） 有机食品销售业态分布情况。 供给分析 消费行为： 1、消费价值观； 2、日常在餐饮、有机食 品、红酒选择方面的消 费行为习惯及偏好。 对本项目接受度： 1、对本项目三种经营业态、 档次、规模的接受度、到此 消费的可能性； 高档红酒销售业态： 1、项目周边（或相似区 域）红酒，特别是高档红 酒销售业态、酒吧的分布 情况、经营档次、规模等 示。 竞争餐厅： 1、项目周边餐饮业态分布 情况； 2、与本项目定位相似的餐 饮业态分布位置、规模、 档次等情况。 消费力： 项目地周边住宅、写字楼、 商业设施的档次、规模、主 要客户群； 项目周边消费者消费力情 况，包括收入、职业、学历 等人口学及社会学背景分 布； 日常在餐饮、有机食品、 红酒消费支出及档次水平。  需求分析 三、  调研范围及调研内容 调研范围： 考虑到 2300㎡建筑面积的商业业态的辐射范围，以及不同经营业态辐射范 围不同，故设定本次调研的范围如下： 业态 项目地周边 1 公里范围 项目地周边 2 公里范围 上海其他主城区 意大利餐厅 　 　 　 意大利有机食品销售 　 　 　 TOSO 红酒销售、酒 吧 　 　 　 备注：深色表示核心辐射范围，浅灰色表示次辐射范围 1、大众档次定位的意大利餐厅 考虑到该餐厅面积以及大众档次定位，其主要辐射范围为项目地周边 1 公里 范围，其中，0.5 公里以内区域为核心辐射区域。 2、意大利有机食品销售业态 目前，在市场上类似竞争业态相对较少，且有机食品销售价格一般高于普通 食品，因此，本项目中意大利有机食品销售业态的辐射范围较一般商业业态更 广，其主要辐射范围为项目地周边 2 公里范围，其中，1 公里以内区域为核心 辐射区域。 3、TOSO 红酒销售、酒吧 鉴于 TOSO 红酒的高端定位，以及酒吧业态的特点，其主要辐射范围将不 受地域限制，本次调研主要设定为上海主城区。 调研内容： 1、供给研究——调查范围：项目地周边 2 公里范围，重点关注项目地周边 1 公里范围的核心区域 中高档写字楼数量、档次、体量、企业入驻率？ 中高档写字楼的周边交通状况？ 中高档写字楼的工作人员的数量、类型？收入特点？ 中高档小区的数量、规模？ 中高档小区居民的收入特点？ 周边交通状况？ 竞争业态（餐饮、有机食品销售、红酒销售、酒吧）数量、档次、体量 ? 周边商业具体类型及规模特点：大型商场、大型超市、集中商业街、底 商、小区便利店？ ? 项目地周边的人流量 ？ 注：考虑有机食品销售、红酒销售、酒吧业态并不像餐饮这种普通业态 一样分布广泛，因此，如果调查范围内没有相似业态，零点会考虑到其他相 似区域内走访类似业态。 以上内容将通过二手资料收集、实地走访的调研方式获取。 2、需求研究——调查范围：项目地周边 2 公里范围（红酒消费的调查范围 将不受该地域限制） ? 消费者的社会学特征，包括性别、年龄、文化程度、职业、收入、家庭 结构等？ 日常在餐饮、有机食品、红酒消费支出、档次水平以及偏好 对本项目三种经营业态、档次、规模的接受度、到此消费的可能性； 以上内容将通过对目标消费者的定点拦截访问的调研方式获取。 消费者的红酒消费行为特点 消费者对本项目中红酒销售业态、酒吧的接受度、评价 以上内容将通过对典型高端红酒消费者的深度访谈获取。 高端红酒销售渠道特点； 本项目作为 TOSO 红酒销售