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国外区域性购物中心的模式和经验借鉴 “区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛首场论坛在北京丽亭 酒店多功能厅隆重举行。商业地产协会领导、业内专家、零售商、开发商汇聚一堂，对区域型 购物中心的话题进行了深入研讨。 以下为澳邦成行总经理、澳大利亚 Lulutong 公司总裁成路在本次论坛上的演讲： 成路：我们在 10 年、15 年之间一个高速的发展，这中间肯定有一些不是特别准确的 东西，会有一些误区，其实国外也在不断的研讨什么样的购物中心适合他们这个国家人不 断的变化。 过去美国也好、加拿大也好、澳大利亚也好，他购物中心主要服务客群就是广大的 中产阶级，他们管区域型的购物中心叫做中产阶级的购物天堂。在西方国家中产阶级的人 层是最大层面的，富裕的人是少数的，很穷的人也是少数的，中产阶级是最多的。我们中 国现在出现了很多超级奢华的的购物中心，而且他还有市场，我比较吃惊的是北京开了 6 个特别奢华的购物中心，但是销售额还真得不错。中国现在经济的发展特别快以后特富的 人就是很多，大部分的财产掌握在小部分人手里，就是要不然就特别富，要不然就特别穷， 就是中产这部分还没有发展起来。国外四五十年他们经历着低房价的过程，在这个过程里 面养育了一大批中产阶级，就是他们有了很好的工资收入以后可以买得起房，因为 15 年前 美国、澳大利亚的房子非常便宜，他们从战后经历了三四十年低房价的市场，造就了很多 的中产阶级，因为他们挣的钱可以去买得起房子、车。在过去的 15 年房地产高速发展，澳 大利亚也是在过去 15 年房子像疯似的上涨，在之前三四十年都是非常低的房价，很缓慢的 上走，这个阶段就造就了一大批的中产阶级，中产阶级是消费的主力群。 中国现在有很多困惑的东西，但是整个看社会发展其实也是很正常的，北京有 6 个 奢侈的购物中心依然销售额非常好，说明还是有这个需求。因为中国现在社会主要是很富 的人非常多，你出国旅游也可以感觉到，在香榭里大街上你在那站一会会有 5 个人问你会 不会讲国语，到 LV 的店里面再帮他买一个店。纽约也是所有的名牌店几乎是 70%是中国人， 澳大利亚免税店雇员也都是中国人。所以造成了中国人一部分是顶级奢华的，还有一部分 人生活的水深火热。在过去 15 年这么短的时间我们房地产开发、住宅开发就没有经历人家 很缓慢的一个可以囤积钱、攒钱的过程，小白领一下子贷款贷到嗓子眼，所以人的生活质 量各个方面都是跟社会发展有关。温家宝也说今后中国要发展一个稳定的社会，一定是要 扩 大 中产阶级，因为社会长期的贫富分化，一定会出现很多的社会问题，就是不平等。现 在很多社区里面一个月要遭十几家上门诈骗，就是我老母亲 80 多岁一个月被人骗 3 次，你 去派出所报案他都忙不过来，就是贫富分化到一定阶段一定要找出一个解决办法，就是扩 大 中间的中产阶级。 我觉得这是一个铺垫，为什么购物中心区域型是今后中国的方向。在我讲的过程中 比较多的引用了澳大利亚的模式，因为我在那里生活了 15 年，第一个工作是在购物中心向 人家收租，一直到基金里面帮助人家监管所有的业绩，海外购物基金也是发展了 15 年这么 一个很短的历史，在 15 年之前也没有很成熟的基金收购购物中心。在过去 15 年澳大利亚 基本上大部分的购物中心都被基金收购了。 郭主任年会杂志的最后一页，他们也把美国购物中心的分类公布了，这个是不是适 合中国，我觉得还不是完全适合中国，我觉得今后按照中国特定购物中心的方式，可以找 到一个亲的方法。像刚开始美国、澳大利亚、加拿大都是这样的分类。第一种是叫邻里商 业种心，相当于我们现在每一个社区，一个小的开发商社区就是 3 千到 1.2 万平米的，可 以满足大家日常需求的。里面通常有一个小型生活的生鲜超市，带一些日常服务，便利店、 宠物店、所有跟生活有关系的东西都有，邻里商业在国外是遍地开花的，为什么发达国家 他们的生活水平高，就是因为这种邻里购物中心是遍地开花的。第二个比邻里购物中心辐 射范围更广一点，建筑面积是 1.5 到 3 万平米，他一般需要走 10 到 15 分钟，那里可能有 一个小百货主力店，满足社区里面用不着开车就可以走到的地方。国外还有不叫社区的， 是一个次区域型的购物中心，他没有购物中心那么完美，他可能缺某一项，他的百货不全、 超市不够大，所以出现了这么一种类型叫做社区或者是次区域型的购物中心。 我们今天讲的主要是区域型购物中心，他的体量是 4 万到 8 万。现在国内好多购物 中心超过 10 万以后经营也难、招商也难，日后找一些基金收购更加难。区域型购物中心就 是满足人们的生活，你去了以后感觉不方便你就不愿意去了，所以控制在 4 万到 8 万这个 体量，是消费者比较舒适、容易达到的理念。恰恰在基金收购的时候，区域型购物