商业地产售后返租数据分析.pptVIP

一、制定经济分析的条件 二、销售返租计算方法 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给金都汇的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+金都汇租金-不可预见费=纯销售额 其中： 实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 金都汇租金是租期内发展商从金都汇得到的总收益； 不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出； 纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。 以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价） 假设物业在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为： 一层 二层 销售均价 2.4万元/㎡ 1.2万元/㎡ 整体均价 1.8万元/㎡ 计算数据说明： 假设按照金都汇租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 （为什么这样操作：略） 2、计算过