中国文旅地产全解读.ppt

2017 中国文旅地产全解读 ? 上一个十年，依靠土地与人口红利，住宅地产处于黄金十年，房地产标准的好模式是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开 发”，整体以营销为导向。然而，随着库存量逐年上升，购房者整体趋于理性，每年十几亿平方米的销售不可持续。 ? 当市场进入存量时代之后，以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式才是下一个十年的主流。 在传统地产走过黄金十年之后，房企们正积极寻找转型方向。近年来，我国旅游市场发展迅猛。 ? 2015 年，我国旅游人数达 40 亿人次，出境游 1.2 亿人次，总收入超过 4 万亿。 ? 世界旅游组织预测，到 2020 年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。 ? 其次， 2015 年我国文化及相关产业增加值 27235 亿元，同比增长 11% ，较同期 GDP 名义增速高 4.6 个百分点。中国文化产业 占经济总量的比重约 6.2% ，在前十大经济体中领先。 ? 由此表明，文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。 ? 在此背景下，目前已有超过 1/3 的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于 落地。 ? 作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，依靠良好的运营使资产 保值、增值，其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。 随着未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。 我国文旅地产现状 1 、区域分布不均衡 我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发 展不均衡性明显。 ? 海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全 国文旅地产总数量的 21% 、 17% 和 16%; 最近几年， ? 西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速； ? 六大区域占到全国文旅地产总数的 78% ，不同区域有其各自 的特色标签特征。 我国文旅地产现状 ? 海南： 文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源，是全国文旅地产开发量最大、最为集中区域，近两年开 发已逐步回归理性 ; ? 西南： 文化旅游为导向 ; 集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市，项目注重文化特色的开发与打造 ; ? 长三角： 大城市群落的 5+2 消费需求 ; 长三角区域经济发达，城市化水平较高，因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目 主要满足大城市群落的 5+2 的休闲度假需求，此外，长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速 ; ? 环渤海： 滨海度假向多元复合方向发展 ; 环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度 假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合 ; ? 两广与闽东南： 后起之秀 ; 两广区域气候宜人，滨海资源优渥，闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目 前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主，另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目，未来有广阔的发展前景。 2 、自然资源依赖度高 ? 截止至 2015 年底， RET 睿意德中国商业地产研究中心统计发现，我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资 源，三者分别占全国文旅地产总数量的 13% 、 29% 、 24% ，合计达 66% 。 ? 随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源 ( 滨海、湖滨、山 地 ) 为卖点开发的项目已有下降趋势—— 14 年占比 78% ， 15 年占比 64% 。 我国文旅地产现状 另一方面，我国文旅地产整体仍以销售为主，山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售，而依托高尔夫、 游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅，对资金与资源整合方面有较高要求。近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等 文旅地产，销售依赖性相对较弱。 前者具有拿地成本低、持续的门票收益以及配套商业 和地产项目的快速回现等优势。后者的开发不需要巨大的 硬件投入，关键在于开发者如何解读、升级项目自身的历 史文化价值，在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的 独特之处。在城镇化趋势下，未来市场机会巨大。 我国文旅地产现状 3 、开发数量 野蛮生长时代 (2012-2014) ： ? 12-14 年是我国文旅地产疯狂发展时期，年均新增项目 近 2200 个，平均增速达 83% 。一些开发商打着 “文化”、 “旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。 ? 截止至 2014 年底，根据国家统计局统计，全国文旅地产 项目 7965 个，其中大型在售项目有 589 个，这些在售项目平均 存量达到 2043 套，而平均去化速度为