高速铁路土地估价案例分析.pdfVIP

高速铁路客运站建设区商业建设用地 土地使用权出让价格估价案例分析 一：项目区域概况 随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进 入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力 度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。目前区域内主 要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外 交通和市政公用设施用地。现规划为以武广客运站新区为核心的新型 商务区，规划面积 552.65 公倾，其中经营性用地 365.12 公倾。武 广高速铁路专线将 2009 年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度， 区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。 二：估价项目概况 估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站 2000M。规划用地面积 4865.2 平方米，用地性质：商业，容积率 4.0 ，覆盖率为 45% ，绿化率为 25%。估价目的：为国有建设用地土 地使用权出让价格提供参考。估价基准日：2008 年 8 月 15 日。 三：委估项目的初步分析 1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易 是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日 应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。 2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和 运营，设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业 繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的 数值变化不大。 3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评 估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积 率，土地用途按 2008 年 8 月实施的国家标准《土地利用现状方案》 中的二级分类界定。 4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现 场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场 地平整），用途为商业用地，土地使用权期限 40 年，于 2008 年 8 月 15 日国有建设用地土地使用权出让价格。 四：土地使用权价值测算过程分析 1．评估方法选择 根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法， 收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中， 还有基准地价系数修正法。估价项目已进行了土地开发，用地性质为 商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准 地价系数修正法和成本逼近法进行估价。估价项目为待开发土地，规 划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域 同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价。最后综 合两种估价结果确定土地使用权价格。 2 ．剩余法测算思路 在预计开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除预计的正常成 本及有关专业费用，利息，利润和税费等，以价格余额来估算待估土 地使用权价格的方法。评估土地价格的基本公式为：V=A-B-C 式中：V ：待估土地价格 A ：开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B：整个开发项目的开发成本。 C 开发商的合理利润 从上述计算式中看出，遵循最有效利用原则，确定合法合理的最 佳开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值，是保证剩 余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。 2.1 ：最佳开发利用方案的确定：最佳开发利用方案包括用途， 规模，档次等内容。 ①委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源，是全国优秀旅游城市 之一，旅游产业已走进全省前三强，年接待客人从 2006 年 563 万人 次增长到 2007 年末的 798 万人次，到 2008 年上半年已完成接待游 客 435 万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能 源基地。全年公路，铁路客运量 3000 万人数，流动人口量大，据专 业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至 5000 万人次。 ②待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区，G107 ，S322 贯穿该区域东西南北，有辐射华南各省市的长途汽车站和 2009 年底 通车的高铁客运站，对外交通十分方便，距市级商服中心 7 公里，距 市政治文化中心 5 公里，距旅游景点最近 8 公里、最远 30 公里。 ③该市拥有一个五星级宾馆，二个准四星级宾馆，五个三星级