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房地产基础知识 房地产：建筑物上不可分离 的部分和附着于其上的各种建筑物以及固着在土地、指土地、 房地产 权益的总和。其中： 土地是指地球的表面及其上下 一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑构配件和设备等组成的整体物。 房地产本质上包括土地 和建筑物两大部分。即国家通过其指定的是土地使用权出让的 市场，又称土地一级市场， 房地产一级市场， 出让的政府部门 将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使 用者的市场，土地，可以是生地，也可以是经过开发达到 七通 一平”的熟地。房地产一级市场是由国家 垄断的市场。房地产 二级市场 将新建成的房地产进行出售和出租的市是土地使用者 经过开发建设，，房地产二级市场也包括土地即一般指商品房首 次进入流通领域进行交易而形成的市场。场。 二级市场，即 土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交 易的市场。也就再次将房地产转让或租赁的市场。是购买房地 产的单位和个人，，房地产三级市场 是房地产再次进入流通领 域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。 就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、 房地产全程营销策划 区位、环境、房型、价格、品牌、包装、 推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际推广策划、 项目定位、通过市场调查、社会三方共同利益为中心，消费者、 以开发商、需求，销售执行等营销过程的分析、在深刻了解潜 在消费者深层次及未来需求组织和控制，计划、从而使产品及 服务完全符合消费者的需要而形为开发商规划出合理的建设取 向，的基础上， 成产品的自我销售，并通过消费者的满意使 开发商获得利益的过程。房地产转让，是指合法拥有土地使用 权及土地上建筑物、附着物所有权的 房地产转让 人和其他组 织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 自然人、法 土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属 于国家所有的土地，是国家财产所 国有土地 有权的客体之一。 指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体 或者个人承包集体土地经营，从事农林牧渔生产。安置等费用 在土地使用者缴纳补偿、是指县级以上人民政府依法批准， 行 政划拨用地， 后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权 无偿交付给土地使用者使用的土地。是指土地使用者在法律允 许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体 土地使用权 土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。土地所有人将 土地所有权有偿或无偿地转移绘他人。有偿的是买卖，无偿的 土地转让 受但是土地的使用权可以依法转让，不允许土地转让。 我国土地为公有制，是赠与或遗赠。 让人仅对土地享有使用 权，而所有权仍属于国家或集体。是指由土地管理部门代表市 政府与土地使用者以土地的公告市场 协议出让土地使用权， 价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与 土地使用者的行为。经是指由土地管理部门公开招标或邀请符 合条件的投标人投标，招标出让土地使用权， 评标后确定的 中标人取得土地使用权的行为。在土地管理部门授权的拍卖主 持公开场合，是指在指定的时间、拍卖出让土地使用权， 人 的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地 使用权的行为。 土地使用权受让人在出让地块上享有土地使 用权的总年期。 土地使用年限土地使用权出让最高年限工业用 地五十）二（居住用地七十年；）一（按下列用途确定：商业、旅游、 娱乐用地四十年；）四（教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年；）三（年； 综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加 气站用地为二十年。）五（土地使用权受让人获得土地使用权而 支付给政府的金额，或是土地使用权人将土 地价 市政配套设 施费和土地开发费。地价总额包括土地使用权出让金，地再转 移时所收取的金额。地面价为每平方米土地的单价，两种计算 方法，楼面价与地面价土地价又可分为即以出即以出让金总额 除以规楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，让金总额除以 土地总面积；因为地面价不能反映出土投资者往往以楼面价来 计算投资效益。划允许建造的总建筑面积。也易于估算投资只 有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，地成 本的高低， 成本，进行估算投资效益。 房屋使用权房是 指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规 定使用权房的租金标准出租给居民的公有住房。 也称公有住宅、 公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是 指 公房国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、 事业单位投资兴建、销售的住宅，主要向本城市公有住宅主要 由本地政府建设，住宅的产权归国家所有。在住宅未出售之前， 居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。 公房随着出售而变为私房。是指根据现