（战略管理）东湖豪庭广告定位策略.pdfVIP

东 湖 豪 庭 广告定位战略 深圳市图登广告有限公司 前 言 东湖豪庭广告定位战略主要是建立在东湖豪庭项目 身以及深圳中原物业顾问有限公司为东湖豪庭作出的营销 策划报告基础之上。 我司认同中原物业关于东湖豪庭的优势与劣势分析、 项目特征描述、物业定位、以及在整个营销战略之下为东 湖豪庭拟定的宣传推广计划和广告宣传方向。 东湖豪庭是图登广告与幸运通投资发展、中原物业顾 问开始第一次合作的项目，具有特别的意义，藉此机会我 司将全力配合中原物业的整体营销计划，以更加务实的工 作作风展开我们的工作。 欢迎就此份规划案提出具体改进意见！ 第一篇 市场机会分析 一、 东湖豪庭项目特征 1．项目特征描述 · 位于罗湖区/布心片区/东湖水库（东湖宾馆）侧 · 主体为一栋高层（28 层） · 其中一至四层为停车场，四层顶为会所 · 住户 140 户/单位，车位 153 个 · 平均住宅面积介于 133-167 平方米 · 有 6 套复式住宅面积在 270-292 平方米间 2．优势分析 结合中原策划报告分析，可以将项目优势概括为： · 临东湖及东湖宾馆，有地理上的自然优势。在价值感上 可与竞争对手很明确地区分开来。 · 地处半山，景观开扬（湖景、山景）。可作为吸引人的 很好理由。 · 在一定程度上可感知到东湖宾馆的配套。但因属于别 人的，使得其重要性及显著性仅停留于理解，不能成 为有效的购买理由。 · 户型双朝向，可保证通风顺畅。能够作为购买决策中的 补充性/加强性理由，但较难成为主导型购买理由。 · 两梯三户。属于基本条件。 · 所处地块珍贵。但这需要理解及感受，更需要广告给予 恰当的引导。 3．弱势分析 结合中原策划报告分析，可以将项目弱势概括为： · 周边物业档次不高。直观上不具备高尚地段的感觉。 · 周边欠缺时尚购物广场或场所。有遭城市淡忘的感觉。 · 正处两路交界处，噪音较大。 · 东面正对山壁，部分底层单位景观受限制。 · 所处地块不够美好。 · 住宅面积较大，总价高，资金投入大。 · 所处位置相比之下显得较为孤立。 二、市场竞争环境分析 1．罗湖、福田、南山三区楼市简析 · 总体上福田、南山易给人崭新面貌感，代表城市规划发 展趋势，但个别地段市政配套不够完善，需要假以时 日。 · 总体上罗湖代表了成熟、繁华，有一定的历史和文化， 有许多特别的奋斗史和辉煌人生故事，这成为一部分 人士留恋罗湖的理由。 · 另一方面，罗湖楼市的发展在一定程度上受制于早期城 市规划，建筑风格较为稳定鲜有变化，尤其近几年滞 后于福田。这使得相当一部分罗湖人对罗湖的忠诚程 度越来越低，并会更多的考虑福田甚至南山。 · 位于罗湖布心南片区的百仕达花园，以其亮丽形象和鲜 明个性以及倡导的高尚社区生活吸引了许多人士目 光，成为豪宅市场置业的一个重要标准。此后罗湖区 不断有类似的楼盘相继推出，对培养罗湖居民对罗湖 的重新认识及增进罗湖情结起了很大作用。 · 相当一部分从罗湖成长起来的二次或以上置业者、在深 圳有一部分人生经历的港人由于对罗湖的熟悉感仍愿 意首先考虑在罗湖置业，但不同人士可能会对罗湖不 同地段有着不同的、特别的、甚至很强烈的偏好。 2．深圳豪宅市场简析 · 现时深圳豪宅市场面临供给大于有效需求的问题，争夺