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XX 高尔夫项目研究报告 目录 第一部分：项目概况 2 一、宗地位置 2 二、项目现状 2 三、项目交通状况及规划发展 4 四、项目所在片区规划 7 五、项目构成情况及规划控制要点 8 六、土地价格 9 第二部分：市场分析 10 一、2007 年海口房地产特点分析 10 二、2008 年第一季度海口市房地产发展情况分析 11 三、海口市别墅市场分析 11 四、2007 年海口房地产市场销售渠道分析 15 五、2008 年海口房地产市场的发展预测 15 第四部分：项目开发定位 18 一、海南高尔夫产业的发展 18 二、海口市美兰区高尔夫规划 21 三、项目高尔夫地产开发分析 22 第五部分：海南国际旅游岛建设及对本项目开发的意义 27 一、海南国际旅游岛的基本涵义 27 二、海南旅游国际化情况 27 三、海南国际旅游岛建设情况 27 四、海南建设国际旅游岛的近期计划 28 五、海南建设国际旅游岛的预期效应 28 六、海南国际旅游岛的建设对本项目的意义 29 第六部分：项目投资收益分析 30 第七部分：综合分析与结论建议 33 一、项目 SOWT 分析 33 二、结论和建议 34 第一部分：项目概况 一、宗地位置 项目地处海南省海口市美兰区演丰镇的最南面，南面紧邻云龙镇边界，位于 海口市西南面，西靠美兰机场，北临东环铁路（正在施工）和海文高速，东接美 演公路，中间有琼文公路穿插其中，把项目分为南北两大部分。项目距离美兰国 际机场仅 3 公里左右（驾车约 3~4 分钟），距离海口市中心约27 公里（驾车只需 30 分钟）。 二、项目现状 1、项目四至： 北至东环铁路及海文高速，西至美演公路及美兰墟，南至云龙镇边界及绕城 高速，东至农田及村庄。 2、项目地貌特征及地质 项目属于丘陵地貌，但地势的起伏度非常小，这种地貌在海南中部地区最常 见；土质疏松，酸性红壤土为主，非常适合高尔夫球场作物生长。 3、宗地上盖物 目前项目上并没有待拆迁的大型建筑，只是在南地块里有两座水塔建筑；土 地上主要有香蕉林、水果树几其他一些经济作物，总体土地平整度较好。 图 1：项目区位及周边情况 图 2：土地地貌照片 4、周边配套 项目除了毗邻美兰国际机场和美兰墟小市集，周边基础配套及市政配套都 较非常缺乏。 项目周边拥有国内首屈一指的丰富的原生态自然景观资源：象征着环境保 护指数最高的国家级保护区——东赛港红树林，以及东郊椰林，海底村庄，南渡 江等。 三、项目交通状况及规划发展 图 3 项目片区规划图 1、交通状况： 目前，项目周边的主要道路有美演公路（可直达演丰镇中心及红树林）、琼 文公路（通往文昌市的旧公路）、海文高速，而最近开通的公路有绕城高速公路 及正在施工建设的东环铁路。 项目距离美兰机场约 3 公里，距离海口市中心仅 27 公里，目前从项目通往 市中心的主要路线有机场快速、省道 G223、海文高速，交通非常方便，车时不 超过30分钟。 项目紧邻海文高速公路，无论是去往海口市中心还是文昌市都非常方便，另 外，为迎接2008年4月13 日博鳌亚洲论坛年会及4月26 日建省二十周年庆典， 4月5日，海口绕城公路美兰机场至东线高速公路段龙桥立交段提前开通，从美 兰机场可直达海口东线高速公路，所以本项目通往东线高速可直接由绕城公路直 达。 项目北面紧贴东环铁路，离东环铁路美兰机场站仅3公里，届时东环铁路开 通后，从海口乘直达快车至三亚，全程仅需 90 分钟；东环铁路在海口站至美兰 机场站之间具备城市轻轨交通功能，时速为80公里/小时；从新海口站至三亚站 之间速度目标值为200公里/小时(远期250公里/小时)。