北京三大别墅区域市场独栋别墅市场调研报告.pptVIP

三大区域别墅市场独栋产品调研报告 Page 63 ? 中央别墅区已有 15 年的发展历史，已成为北京最具国际化特征、最有影响力的成熟别墅 区， 交通及教育配套成为主要优势， 由于大量涉外及港台人士在此租住别墅，带来了长 期稳定的投资回报率，故 中央别墅区为北京唯一的别墅投资热点区； ? 中央别墅区户型面积 / 总价有明显分水岭， 全面积在 400-450 ㎡、总价 800-1000 万 / 套的大 独栋和 350 ㎡以下，总价 500 万左右的小独栋 相对消化速度较快，价格涨幅较大，且大独 栋的价格增长幅度大于小独栋； ? 月均销售套数在 10 套左右，是三个别墅区中销售速度最快的区域，客户对该区域的认知 度高； ? 别墅项目品质一般较高， 不论园区景观建设还是在会所配套上都各有特色，这些也是高 端客户在区域内挑选别墅时重要评定的因素； ? 涉外背景、高知、高职、高收入的金子塔尖人士构成了区域的主力客群 ，看好区域发展 价值， 投资倾向明显，购置高端物业经验丰富，对产品有独到的见解； ? 未来 2 年中央别墅区供应在 200 万平米 ，但有效供应有限，随着城市和西山别墅区的市场 供应量逐渐减少，将成为追捧的焦点。 中央别墅区 总结 三大区域别墅市场独栋产品调研报告 Page 64 奥北别墅区 奥北别墅区市场分析 区域特点： 凭借上世纪 90 年代初亚运会发展先机，奥北区域迅速成为了北京富豪聚集的 区域， 上风上水、地处龙脉、地热温泉丰富等迎合了广泛国人的居住理念 。 但后来受 CBD 、中关村两大热点区域的冲击，显得低调了许多。呈现出以下 特点： 一、中国籍的传统买家购买，产品风格多元化，户型结构有明显中国特色； 二、宜居及交通距离成为主要优势； 三、以自用为主要购买目的； 三大区域别墅市场独栋产品调研报告 Page 31 ? 抓住市场机会，合理 准确定位为小独栋产品 ，总价低，填补市场空白； ? 沿袭纳帕尔湾的成功案例，进行产品创新及升级； ? 合理规划开发进程，紧密联系营销节点需求 ，实现利润最大化 ? 户型设计实用性强， 以满足小独栋产品的功能性为核心 ，最大限度提升居住的 舒适感 ? 阶段进行客户调研，分析清晰，定向推广 ? 项目各期产品户型相同，视销售情况逐步推出，低价入市，并伺机涨价； ? 控制营销推广节奏、主题与之相互配合，品牌价值逐步提升，实现利润最大化 潮白河别墅区 个案点评——纳帕尔湾 三大区域别墅市场独栋产品调研报告 Page 32 物业类型 : 别墅 建筑类型 : 独栋 物业地址 : 顺义区顺平路彩虹桥西侧 1 公里 均价 : 17500 元 / 平米 主力总价： 600-640 万 / 套 装修状况 : 室内精装，庭院初装 物业费 : 7.6 元 / 平米 / 月 容积率 : 0.35 绿化率 : 50% 开发周期 : 分二期开发 , 一期 54 套 , 二期 114 套 开盘时间： 2007 年 3 月 入住时间： 2007 年 7 月 开发商： 北京京辰房地产开发有限公司 潮白河别墅区 个案点评——波特兰花园 项目基本信息 三大区域别墅市场独栋产品调研报告 Page 33 ? 项目分二期开发，一期开发面积较小，二期规模约是一期的 2 倍，户型面积约为 398-512 之 间（全面积）； ? 主力户型面积区间为 400-512 平方米左右的独栋 ； 开发进程分析 分期 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 容积率 栋数 户型面积 套数 推盘周 期 户型面积 （平方米） 地上 花园层 一期 71000 24000 0.35 54 398-417 280- 310 105-110 9 2007.3 月，基 本售罄 425-447 309- 319 115-127 14 479-512 346- 370 133-141 31 二期 145000 51000 114 400-500 200- 350 200-500 114 尚未开 始销售 source: B.A. Consulting 潮白河别墅区 个案点评——波特兰花园 三大区域别墅市场独栋产品调研报告 Page 34 规划布局分析 中心 园林 一期 西入口 东入口