戴德梁行 房地产金融与物业评估 精选文档 文档.pptVIP

房地产金融与物业评估 胡 峰 DTZ 戴德梁行估价及顾问部 董事 DTZ DTZ Page 1 一、 房地产企业融资渠道 二、物业评估 三、案例 四、公司介绍 主要议题 国内房地产企业的融资渠道 房地产业是我国国民经济的支柱产业，作 为典型的资本密集型产业，房地产业对金 融市场具有高度的依赖，而发展滞后的房 地产融资市场必然会危及房地产业的健康 发展。 资金是房地产开发企业的生命线，房地产 融资也成为业内最受关注的议题，房地产 金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今 后一个时期房地产业的主旋律。 Page 3 直接投资 银行贷款 合作开发 居民住房按揭 项目公司收购 国内上市 …… 传统融资方式 海外上市 (IPO 或借壳 ) 房地产信托基金 (REIT) 房地产金融租赁 可换股债券 信托产品 海外及国内私募 保险资金 …… 非传统融资 房地产企业融资渠道 Page 4 国内上市 海外上市及私募 (IPOREIT) 融资渠道优势对比 受国家宏观调控政策影响较大 国内上市条件限制较多 市场化程度不够 投资者认可度不高 受国家宏观调控政策影响小 融资规模大 市场认可度高 企业知名度高提升 后续融资渠道方式广泛 Page 5 上市利与弊 利 弊 创造公司的市场价值 加强公司的声誉和财务信誉 增加公众对公司及其产品的关注 股票期权计划 再融资能力强 利用公司的股票进行收购活动 增加股票流动性 吸引高素质人才 对公众股东的负责度更高 需要保持股息和利润的增长势头 需要严格遵守监管机构管理条规 提升业绩标准而造成成本升高 媒体的关注造成隐私的损失 在上市后对公司控制力有所下降 需支付上市及上市后维护成本 與 Page 6 选择合适的上市平台 Page 7 香港上市的财务要求 将上市的公司需要具备以下三项财务准则其中一项 : 1. 溢利测试 2. 市值 / 收入测试 3. 市值 / 收入 / 现金流量 测试 股东应占 溢利 过去三个财政年度至少 5,000 万港 元 ( 最近一年溢利至少 2,000 万港 元，及前两年累计溢利至少 3,000 万港元 ) - - 市值 上市时至少 2 亿港元 上市时至少 40 亿港元 上市时最少 20 亿港元 收入 - 最近一个经审计财政 年度至少 5 亿港元 最近一个经审计财政 年度至少 5 亿港元 现金流量 - - 前 3 个财政年度来自营 运业务的现金流入合 计至少 1 亿港元 Page 8 美国上市的财务要求 纽约证券交易所 纳斯达克全国市场 准则一（市场 规则 4420(a) ） 准则二（市场规 则 4420(b) ） 准则三（市场规 则 4420(c) ） 公众股份的总市值 1 亿美元（全球） 800 万美元 1,800 万美元 2,000 万美元 营运历史 不适用 不适用 2 年 不适用 资产状况 不适用 股东权益达 1,500 万美元 股东权益达 3,000 万美元 总资产与总收入 分别达 7,500 万美 元或市值达 7,500 万美元 税前盈利 1 亿美元（过去 3 个财政年度累积 计算），而最近 两个财政年度每 年不少于 2,500 万 美元。 * 100 万美元 不适用 不适用 Page 9 英国上市的财务要求 业务记录要求 ? 至少具有三年的营业和收入记录，但英国上市管理局拥有酌情权，可在某些情 况下容许较短的业绩期 ? 上市发行人必须申报在上市之前三年内进行的重大兼并收购活动 ? 大部份公司（包括业务多元化公司）如符合适合上市之规定，都可以申请在伦 敦上市 最低公众持股量及市值 ? 在上市时的最低市值为 700,000 英镑 ? 公众所持有的股份比率不少于 25% 未来展望 ? 公司必须证明在目前及未来至少十二个月内拥有足够的营运资金 ? 公司必须能够于不受拥有控股权股东影响下，独立地经营业务，并以市场的公 平价格进行交易 ? 须简述对未来