物业管理服务内容及具体方案.docx

物业管理服务内容及具体方案 一、项目概况 华海花园项目位于滨海市滨江区松花江南岸，西邻滨江区报业大厦，南邻滨江要道—— 通江路，属滨州高新区科技园区。华海花园共有 11 栋小高层，呈行列式布局，具有科技、生态、健康、文化的特点。简单，是一种并非 都能达到的品质，铜奖花园简约、通透、硬质、酷感的空间造型显示了法国建筑设计师大气明朗的现代手法。浅色大块面的外墙，委婉流畅的建筑轮廓，落地窗，大开间，呈现着华海花园明晰的设计理念，让我们回到房子的本来面目，享受生活的原汁原味。 二、物业管理整体设想和策划 （一） 公共服务项目 1、 协助公安部门维护小区内的公共秩序，实行 24 小时保安执勤、消防和交通道路管理。 2、 公共场所保洁，生活垃圾收集和清运。 3、 小区共用部位和公共设施设备维护和保养。 4、 未装修房屋通风、打扫等服务。 5、 电话及访客留言转告。 6、 雨伞、雨衣临时借用。 7、 节日环境布置。 8、 重要时刻提醒服务。 9、 代订报刊、信件收发。 10、代聘钟点工服务。 11、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费 12、义务安全用电常识宣传 （二） 有偿专项服务项目 1、小区内物品搬运。 2、各项健身、娱乐活动（视小区配置而定）。 3、机动车辆清洗。 4、公共区域绿化供应及代为养护。 5、代订代送饮用水。 三、采取的管理方式、工作计划。 提要：实行综合一体化管理模式，建立严密、科学、规范的管理运作架构，实施监督与自我约束并存的运作机制。坚持以人为本的经营管理理念，通过目标激励、岗位激励，为实现员工自身价值提供舞台。坚持先进、必需、实用、节俭的装备原则。建立富有操作性的工作计划纲要。 一、鲁滨物业管理方式 （一）综合一体化管理方式 鲁滨物业管理有限公司将确定为综合一体化管理。即对华海花园的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车场管理、社区文化直至商业和配套服务网点的策划、租赁等， 统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。在管理处实施物业管理运作过程中，我们将发挥 CPM 公司双向共管方式、超前引导、超前管理、超前服务的三超方式， 以及软、硬件结合方式等物业管理经验，使综合一体化管理收到更好的效果。 综合一体化物业管理并非一切管理事务均由管理处包揽，而是由管理处担任住宅区各项管理的总协调、总管家角色，充分调动业主、客户参与管理的积极性，动员各方面力量，齐抓共管，才能收到标本兼治的管理效果。同时，管理处还应在保证服务质量的前提下，对部分物业管理分项实行专业分包的运作方式。发达国家和地区物业管理实践证明，这种专业分包方法是行业发展的必然趋势。 （二）内部管理架构 总调度室：面向全体业主、客户及 24 小时接受电话咨询，投诉，协调、处理日常物业管理事务和紧急事项。 事务部：负责人事、劳资、培训、质量监管、档案资料和对外联络等事务。 财务部：负责管理处财务运行管理。 社区文化部：制定和实施梅林一村社区文化活动计划，倡导和营造小区和谐友爱、积极向上的良好氛围。 技术部：负责管理处各项工程项目规划、设计、改造、维修的技术指导和监控。 工程维修部：负责水电、房屋本体及公共设施的维修保养工作，24 小时为住户提供优质的服务。 治安部：负责 24 小时治安巡视、车辆管理并做为义务消防队，处理火灾等紧急事项。电梯部分：采用专业分包形式委托鲁滨公司电梯维修中心全面负责维修。 清洁、绿化部分：采用专业分包形式委托专业公司负责。 （三）激励机制 以人为本是鲁滨公司重要的经营理念，也是鲁滨公司企业文化的精髓，它坚持以人为中心，尊重人，理解人，关心人，培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点， 倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确的行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。 根据上述以人为本的理念，几年来，鲁滨公司在实践中总结出了行之有效的员工激励机制：目标激励。鲁滨公司在 ISO9001 质量方针中，明确提出了创建中国物业管理行业名牌企业的长远目标，并使这一目标深入员工意识中，说明实现这一目标的现实意义，同时又把这一长远目标分解到每年度各部门目标管理责任制中，签定每年度目标管理责任制考核协议书，年终按协议书考核工作业绩，实践证明效果良好。几年来，广大员工以昂扬的斗志和全情投入的精神，夺得一块又一块全国物业管理优秀示范大厦奖牌，鲁滨公司管理的物业项目能取得可喜的成绩，目标激励机制发挥了重要作用。 岗位激励。在物业管理行业拼博的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会的认可。鲁滨公司始终坚持各级岗位，实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的人充分发挥自身潜力，受到广大员工的普遍赞扬。我们还坚持每年由员工无记名为各级领导、骨干打分的办法，激励广大员工比工作，比业绩，朝着企业共同