东莞厚街坑口十佳商场招商实施方案.pdfVIP

东莞厚街坑口十佳商场招商实施方案 第一部分：招商策略 招商策略：立足坑口、面向厚街及深广地区 以坑口周边为重点，在确保坑口周边招商工作全面、顺利开展的同时，安排出一定的招商力 量，对厚街其他地区、外地运用各种手段进行招商。效果理想的情况下，随时进行调整加大 外地招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：坑口周边招商占60 ％左右；厚街其他地区招商占20 ％ 左右；外地招商占 15％左右；预留出5 ％的比例，作为机动或炒作。 第三部分：招商租金付款方式及优惠政策 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳2 年的租金，可获得2 年6 个月实际使用权的优惠政策。从第四年起租金递 增 5 ％；第五年租金递增6 ％；第六年租金递增7 ％；总体租金递增比例不超过原租金水平 的20 ％。 2 、首期交纳5 年租金的30 ％，正式开业前再交齐5 年租金全款。从第六年起租金递增5 ％； 第七年递增6 ％；第八年递增7 ％；总体递增比例不超过20 ％。可签定租约合同期为20 年。 首期就一次性交纳5 年租金。可获得6 年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6 ％； 第八年递增7 ％，总体递增比例不超过20 ％。 3、首期交纳10 年租金的30 ％，入驻前交齐10 年租金全款。可获得 12 年实际使用权的优 惠政策。可签定租约合同期为20 年。如10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政 策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策2 （备选方案）： 1、同上。 2 、第一段同上。 首期就一次性交纳5 年租金。可获得赠送6 个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第 6 年后半年）租金递增6 ％；第八年递增7 ％，总体递增比例不超过20 ％。除享受以上优惠 政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10 年租金的30 ％，入驻前交齐10 年租金全款。可获得 11 年实际使用权的优 惠政策。可签定租约合同期为20 年。如10 年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政 策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析（以均价8.5 元计算）： 第6 年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646 亿元； 第6 年半年租金：3.761646/2 ＝1.880823 亿元； 五年的贷款利息：17.91260 亿元*0.07＝1.253882 亿元； 五年租金9 折损失租金：17.91260*0.1＝1.79126 亿元； 租五送6 个月损失：1.880823－1.253882＝0.626941 亿元； 租五送一年的损失：3.761646 －1.253882＝2.507764 亿元； ‘租五送一’比‘租五打9 折’多损失： 0.716504 亿元； ‘租五送半年’比‘租五打9 折’少损失： 1.164319 亿元； 从上面的分析来看，一次性交纳5 年租金免费送6 个月对公司最有利，租五年送一年的优惠 政策虽然损失最多，但比打9 折只多损失7 千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保 证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中， 对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回 收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，对将来的公司发展极其有利。根据‘现金是王’ 的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使 应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引 导商户去选择5 年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容 中计算出具体的数据体现。 第四部分：经济分析 一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格） 1、根据可出租实际使用面积按115472.04 万平方米计算； 2 、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米9 元人民币计算； 二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格） 1、据可出租实际使用面积按115472.04 万平方米计算； 2 、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米8.5 元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：8.5 元/㎡天 三