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第七讲 投资性房地产、固定资产 及无形资产质量分析 青岛大学会计系 谢彦 学习目标 ? 投资性房地产的概念 ? 投资性房地产的质量分析 ? 固定资产质量的含义 ? 固定资产质量分析 ? 无形资产质量分析 一、 投资性房地产 ? 是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼 有而持有的房产。 ? 投资性房地产仍属于经营性资产。 投资性房地产质量分析 ? 构成质量：企业对投资性房地产的 分类 是 否恰当，即企业是否将投资性房地产与固 定资产的界限作了正确的区分。 ? 盈利质量：投资性房地产的盈利性的可靠 程度取决于其 计量模式选择 的可靠性及稳 定性。一般，成本法计量模式比公允价值 模式更具有稳定性。 公允价值模式选择风险 ? 1. 在房价大幅上涨情况下，形成泡沫性资产， 泡沫性利润。 ? 2. 失去折旧抵税作用，“增值”会使企业缴 纳更多所得税。 ? 3. 警惕负债率较高，现金流量短缺，或大股 东为融资或高价抛售股票的目的而运用公 允模式来调节利润 。 ? 4. 投资性房地产的质量不会随资产重估和入 账模式的改变而发生变化。 课堂思考与讨论 ? 投资性房地产对企业自身财务状况的影响 - 科龙电器 2007 年年度报告 ? 1. 如何看待科龙电器投资性房地产比重及对利 润的影响？ ? 2. 投资性房地产属于投资性资产还是经营性资 产？ 二、固定资产质量 ? 固定资产质量，不主要在于固定资产本身的 物理质量，其 在企业发展目标中的被利用质 量更为重要 。 ? 经营性资产，代表生产经营的能力，能够为企业 发展目标服务； ? 自身应具有增值潜力。 （一）固定规模资产质量分析 ? 1. 固定资产规模的计算 ? 增减变动率、占总资产比例 ( 制造业一般为 50%) ? 2. 合理的固定资产增长规模： ? 固定资产规模与销售收入增长相吻合，并且销 售收入的增长速度快于固定资产的增长速度。 对于固定资产增速较快的，或者与同行业相比 例明显偏高的，异常增加的固定资产应当引起 注意。 固定资产规模变动的原因及质量 ? 应从表外分析的角度，认识到固定资产规模的扩 张，完全是 管理层制定的企业发展战略 - 投资政策 所致 。 ? 固定资产增长过快，往往是管理层盲目扩大生产 规模，盲目购买新设备，不考虑固定资产的利用 效率，企业有可能盈利能力降低； ? 固定资产异常的增加，而折旧率偏低，减值准备 偏低，往往是管理层虚增资产和利润的信号。 （二）固定资产内部结构质量分析 ? 1.. 当期新增固定资产的利用程度 ? 2. 期末固定资产内部结构配置合理性分析 ? 1. 当期新增固定资产的利用程度 ? 新增固定资产 类型 ，是否有助于提高企业的生 产能力。 ? 新增固定资产的 技术水平 ，是否有助于改善产 品结构，提高经济效益。 ? 新增固定资产是否得以 充分利用 。 ? 2. 期末固定资产结构配置合理性 ? 生产用固定资产资所占比例，尤其是 生产设备 的比例； ? 非生产用固定资产的增长速度要严格控制。 （三）固定资产的折旧政策 ? 1. 分析固定资产预计使用年限和预计净残 值 估值 的合理性；（会计估计） ? 2. 分析固定资产 折旧方法的合理性 ； ? 3. 分析固定资产 折旧政策的连续性 。（一 经确定，不得随意变更，如有变更，必须 在附注中加以说明） 折旧方法的合理性分析 财务指标 直线法 快速折旧法 双倍余额递减法 年限总额法 对资产、利润的 影响 折旧费对各其财 务指标的影响实 质统一的。 前期折旧费大，容易高估成本、 低估资产和利润。 ? 最普遍采用是的平均年限法 ? 采用加速折旧的理由 ? 避税目的 ? 降低投资风险目的，加快设备技术更新目的 折旧政策的变更分析 ? 折旧政策变更类型 ? ①折旧计提方法变更； ? ②预计使用年限、预计净残值（会计估计） 变更； ? 变更原因及政策质量分析，是否存在管 理层调节利润的嫌疑。 （四）固定资产的盈利性分析 ? 1. 分析固定资产利用程度（开工率） ? 生产规模与固定资产关系， 存货余额和销售成 本的合计数与固定资产原价 比较，一般，比值 越高，说明固定资产利用越充分； ? 存货与固定资产关系， 存货结构变化 与新增固 定资产，或固定资产投入使用与 存货储备数量 增长 具有关联性； ? 2. 固定资产对当期利润的贡献程度 ? 销售成本规模与固定资产原价 比较。（假定产 品销售能够实现） ? 固定资产增长率与主营业务利润增长率 比较。 ( 五 ) 分析固定资产的周转性 ? 计算 固定资产周转率 ，代表固定资产 使用效率。 ? 周转率下降的主要原因： ? 非生产用固定资产投资比例过大； ? 无增值潜力的固定资产比例过大，特别 是技术落后、消耗高、低效益的固定资 产。 （六）固定资产的变现性分析 ? 1. 具有增值潜