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安丘市巴龙地块 投资建议书 市场拓展部 潍坊分公司 二 ○ ○ 七 年 一月 目 录 第一章 总论 1 1.1 项目名称 1 1.2 报告编制单位 1 1.3 地块位置及配套 1 1.3.1 规划范围 1 1.3.2 自然现状 2 1.3.3 周边配套 2 1.3.4 市政配套 2 1.4 综合评价及建议 2 第二章 安丘市概况 2 2.1 地理区位 2 2.2 经济概况 3 2.3 人口概况 4 2.4 发展规划 4 第三章 房地产市场调研与项目定位 4 3.1 安丘市房地产市场简述 4 3.2 项目的市场定位及价格预测 6 3.2.1 项目市场定位 6 3.2.2 项目的目标客户定位 6 3.2.3 项目价格预测 6 第四章 项目 SWOT 分析 6 第五章 土地报价及投资收益分析 7 5 ．1 假设项目为纯多层 7 5 ．2 假设项目为纯别墅 8 ２ 第一章 总论 1.1 项目名称 安丘市巴龙地块投资建议书。 1.2 报告编制单位 海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。 1.3 地块位置及配套 1.3.1 规划范围 本宗地位于青云湖畔安丘市新城区与老城区的交界处，宗地北侧为青云湖，东侧、 南侧则为农地，宗地大体位于新安南路与下小路之间。占地约600亩，无具体规划范围。 1 1.3.2 自然现状 目前该宗地现状为果园及农地，地上分布着密密麻麻的小果树及部分麦田。 1.3.3 周边配套 本地块处于老城及新城连接地带，周边为农村及农地，无生活、教育、医疗等配套 设施。 1.3.4 市政配套 目前无本地块的详细资料，但从周边环境来看，市政配套设施应该不健全 1.4 综合评价及建议 本地块位于安丘市新城区与老城区的交界处，距离新老市中心都有一定距离，周边 比较荒凉，无生活氛围。从调研的实际情况来看，距离本地块相对较近的市北新区目前 房地产市场很不景气。市政府已于两三年之前迁到新区，但至今新区尚无人气，好多建 成小区入住率也非常低。而且目前整个安丘市的房价相对较低大多数房子在 1600－ 1800 元/平米之间，很少有超过 2000 元/平方米的房子。尤其新区的房地产项目销售速 度更不理想（部分在售项目甚至周末紧锁大门）。经过测算，如果本项目建设纯多层住 宅按照我公司的建设标准则在地价 3.5 万/亩的情况下才能实现 15％的投资利润率，如 果建设别墅则在 27 万/亩的情况下能实现我公司 15％投资利润率。通过测算可以得出建 设多层住宅基本没有利润，如果建设别墅则在本区域对于 600 多亩土地的项目来说，安 丘市根本没有此消化能力。通过对市场的调研综合分析安丘市的人口、经济、房地产市 场情况，我们认为目前并不适合我公司进入安丘市场，建议放弃本地块。 第二章 安丘市概况 2.1 地理区位 安丘市位于山东半岛西部。北接坊子区，西连昌乐、临朐县，东与高密市、昌邑市 以潍河为界，南隔河与诸城市、沂水县相望。直线距离北至潍坊 32 公里，西至省会济 南 200 公里。全市总面积为 2010 平方公里。安丘市域南北长 61.5 公里，东西宽 65.3 公