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（房地产管理）房地产政策 研究 2008-2009 年度全国房地产政策研究报告 房地产门户-搜房网 2009 年 03 月 10 日18:40 来源：贵阳房地产门户 作者：易居中国 •克而瑞 •贵阳机构 2008 年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身 调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期， 与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调 控慢慢放松，正在过渡到 2009 年的扩张型调控轨道上去。在这样一个调控政策 转型的过程中，我们通过本报告对 2008 年的房地产政策做全面回顾和盘点，并 对 2009 年政策做适度展望。 一、2008 年宏观经济政策：由 “双防”演变为 “一保” 2008 年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。国际上，爆发于 2007 年夏天的美国次贷危机，进入 2008 年后，不断升级、扩散。尤其 2008 年 9 月份， 随着 “两房” 、AIG 被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演 变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。 目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。 从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达 9.8% ，其中 2003 年至 2007 年，连续五年以高于 10%的速度增长，创造了世界经济发展史上 的奇迹，并于 2007 年达到 13% ，经济有由偏快转为过热的风险。从经济周期来 看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国 经济带来了外部冲击。在内外双重压力下，2008 年我国经济开始下行，其中三 季度经济增长已快速下滑至 9% ，通货膨胀也快速回落。2009 年将为 “保八”而 苦战。 在经济形势风云突变的情况下，2008 年我国宏观经济政策也发生方向性变 化。2007 年 12 月的中央经济工作会议确定了 2008 年的宏观调控 “双防”任务 防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并 实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。进入 2008 年下半年，随着美国次贷危 机的蔓延和加深，随着 CPI 连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏 观调控的首要任务从年初 “两防”调整为年中的 “一保一控” ：即保持经济平稳 较快增长、控制物价过快上涨。2008 年 9 月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅 速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落。 于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在 11 月决定实 行积极的财政政策和适度宽松的货币政策， 12 月的经济工作会议明确宏观调控 方针为：保增长、扩内需、调结构。至此，宏观调控方针完成了由 “双防”到 “一 保”的方向性转变。 在 “一保”方针和 “积极的财政政策和适度宽松的货币政策 ”的指导下，一 系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。财政政策方面 2008 年 11 月推出 “四 万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程 ”作为重要投资领域，并在 2008 年四季度新增 1000 亿元中央投资。除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将 实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消 费。 货币政策方面，从 2009 年 9 月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四 次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并 决定把 2009 年的 M2 增长率提高到 17% 。从适度宽松货币政策的不断落实，到国 务院常务会议提出促进经济发展的 9 项金融措施，再到进一步细化的金融促进经 济发展的 30 条意见，金融体系正在多渠道地为经济发展提供帮助。 宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产 市场的走势产生影响。中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必 然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费， 都将有效拉动经济增长。 二、2008 年房地产政策：紧缩型调控由慢变快的持续放松 2008 年房地产调控的形态明显属于 “两段式” ，上半年是第一段：宏观调控 依然沿袭 2007 年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半 年属于第二段：宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是 “自下而上”式的，