房地产项目资金管理体系及融资模型实战培训.pdfVIP

房地产资金管理体系及融资模型 实战培训 感言 一、告别灰色的融资年代 90年代及其以前，企业融资依靠银行贷款，其他途径基本被 戴上非法融资的帽子； 当时计划经济下的银行信贷管理模式，导致了获得银行贷款 的灰色途径。只要找到负责审批的关键人，就可以拿到银行贷款。 随着信贷审批权力的上收和银行内部信贷审批机制的不断完 善，加上市场经济的不断发展，现在获得银行贷款，主要靠的是 企业自身，即自身的经营状况和经济实力。 感言 二、资金管理的专业性越来越高 随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样 性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就 越来越高。 比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识； 其次是会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关 部委的相关规定等等（比如外管、商务部门） 感言 三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式 1、公司的实际状况与需求 成本上的要求、效率要求的要求，但是最根本的还是 抗御风险的要求。 2、国家的政策要求 主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策 感言 四、寻根溯本求自我 ——保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本 从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将 随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就 保持了持续融资的可能。 比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为 你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行 很可能就会釜底抽薪。 感言 五、现金为王，而且是大王 严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管 已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹 尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。 国家既对它拉动内需和ＧＤＰ寄予厚望，又对90年代地产泡沫记忆 犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处 于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁 止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对 房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。 细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则 还没有显示威力。 感言 六、各融资渠道点评 房地产业自诞生之日起，就是金融密不可分的。 房地产业的问题，一定程度上就是金融问题  内资银行信贷——瑕不掩玉、长期看好   各类企业债券——望穿秋水的长期利好  各类信托产品——成长期的补充渠道  众多海外资本——潮起也有潮落 第一讲 房地产融资模型和案例 第一讲 房地产融资模型和案例 一． 房地产一般银行项目融资 二． 房地产集团银行授信管理 三． 房地产信托项目融资 四． 房地产项目境外融资 五． 房地产债券融资 六． 表外负债设计 一．房地产一般银行项目融资 一．房地产一般银行项目融资 • 内资银行一般项目融资、案例及分析 • 外资银行一般项目融资、案例及分析 商业银行房地产项目融资 商业银行房地产项目融资 内资银行项目贷款 内资银行项目贷款  贷款门槛：  贷款门槛： 1、四证齐全 1、四证齐全 土地使用权证、用地规划许可证、 土地使用权证、用地规划许可证、