20200525-东方证券-房地产行业2019年年报及2020年一季报回顾_增速换挡回归行业本源_精耕细作考验公司内功_18页.pdfVIP

房地产行业 增速换挡回归行业本源，精耕细作考验 公司内功 ——2019 年年报及2020 年一季报回顾 Table_BaseInfo 核心观点 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) ⚫ 2019 及2020Q1 上市房企营收增速放缓，毛利率、净利率均出现回落。我们 国家/地区 中国 统计的 125 家A 股上市房企2019 年营收增速为 19.5% ，归母净利润增速为 行业 房地产行业 13.1%。整体毛利率为31.6% ，较2018 年下降0.9 个百分点，净利率为11.8% ， 报告发布日期 2020 年05 月25 日 较2018 年下降0.4 个百分点，归母净利率同样下滑，从2018 年的9.6%下降 到2019 年的9.1%。受疫情影响2020Q1 结算速度大幅放缓，125 家A 股上 行业表现 市房企营收增速为-4.5% ，归母净利润增速为-42.4%。整体毛利率和净利率分 别为30.9%和8.5% ，较上年同期分别下降1.6 和4.4 个百分点。受严格的限 价政策影响，行业利润率回落会是一个长期的趋势。 ⚫ 大型房企（TOP20 ）整体盈利能力仍明显好于中型房企和小型房企，但中型 房企利润增速更快。以ROE 衡量盈利能力，在绝对数值上，大型房企表现更 为优异，达到 13.4% ，中型房企和小型房企分别为 11.4%和6.7%。但2019 年大型房企和小型房企ROE 回落，中型房企则在提升。主要原因是大、小型 房企的净利润率分别由12.3%和10.2%下滑至11.3%和9.6% ，而中型房企净 利润率则由 11.9%提升至 12.4% ，此外大型房企降杠杆力度较大，导致权益 资料来源：WIND、东方证券研究所 乘数由5.5 下降至5.3 ，而中型房企仅由5.0 微降至4.9 。 深 ⚫ 2019 年行业集中度进一步提升，但TOP100 的提升幅度略高于TOP20。以全 度 国房地产销售额作为分母计算，TOP20 集中度达到41% ，较2018 年提升 4 证券分析师 房诚琦 报 个百分点，TOP100 集中度达到73% ，较2018 年提升6 个百分点。未来市场 0216202 fangchengqi@ 竞争可能转向龙头之间的博弈。 告 执业证书编号：S0860518070003 ⚫ 一线龙头房企格局稳定，二线龙头投资迅猛增长，最具有成长空间。2019 年 TOP20 上市房企中加权平均综合融资成本前三低的是中海地产、华润置地、 联系人 吴尘染 龙湖地产，分别为4.21%/4.45%/4.54% 。而2019 年土地投资强度排名前三的 分别是中国金茂、世茂房地产、华润置地，均为销售规模在2000 亿左右的二