海外REITs市场研究之美日篇.docx

目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 引言 7 美国 REITs 9 美国 REITs 的发展概况 9 2.1.1. 萌芽期（1960 年-1967 年） 10 2.1.2. 小幅成长期（1968 年-1972 年） 13 2.1.3. 冷却期（1973 年-1978 年） 14 2.1.4. 成长期（1979 年-2006 年） 15 2.1.5. 成熟期（2007 年至今） 16 美国 REITs 的设立条件及税收政策 17 美国 REITs 的设立条件 17 美国 REITs 的税收政策 18 美国 REITs 的特点 19 长期收益率较高 19 与其他投资品的相关性较低 20 收益波动性小 20 美国 REITs 的分类 21 根据资金募集方式分类 21 根据投资形式分类 22 根据物业和融资类型分类 23 根据结构划分 24 各类型 REITs 收益率比较 25 美国基建REITs 代表性案例分析——美国电塔 29 公司概要 29 REITs 结构 31 经营与财务分析 33 美国零售地产 REITs 代表案例分析——西蒙地产集团 37 历史沿革 38 REITs 结构 38 经营与财务分析 39 美国 REITs 发展经验总结 42 美国 REITs 诞生时的社会经济与房地产行业背景 42 美国 REITs 的设立条件与税收优惠 42 美国 REITs 的投资优势 43 美国分物业类型 REITs 年化收益率比较 43 美国 REITs 估值方法借鉴 44 美国公司制 REITs 的伞形结构 44 日本 REITs 44 日本 REITs 发展概况 44 设立背景 45 发展与成熟 46 日本 REITs 制度设计 49 成立流程与上市条件 49 监管机构与相关法案 49 税收制度 50 日本 REITs 底层资产类型 51 日本 REITs 收益率分析 52 日本 REITs 典型案例分析：日本普洛斯房地产投资信托基金投资公司 55 投资者情况 56 持有资产情况 57 财务分析 58 负债情况 59 日本 REITs 发展经验总结 60 图表目录 图 1： REITs 在全球的发展情况 8 图 2：已设立 REITs 的国家和地区的发展程度 8 图 3：全球 REITs 市值前十的国家（百万美元） 9 图 4：全球 REITs 数量（个） 9 图 5：美国 REITs 发展历程 10 图 6：美国 GDP 增速情况 11 图 7：美国三产情况 11 图 8：美国总人口情况 11 图 9：人口结构分布 11 图 10：美国人均可支配收入及消费 11 图 11：美国城镇化率 11 图 12：美国新建住宅情况 12 图 13：美国住宅销售情况 12 图 14：美国自有住宅空置率 12 图 15：美国非住宅房产空置率 12 图 16：美国住宅存量 13 图 17：美国非住宅房产空置率 13 图 18：美国 CPI 同比增速（%） 14 图 19：美国真实存款收益率（%） 14 图 20：美国三类 REITs 个数变化 14 图 21：美国三类 REITs 市值变化（百万美元） 14 图 22：美国住宅在建与竣工情况 15 图 23：美国住宅在建与竣工同比增速 15 图 24：美国各类 REITs 数量变化 16 图 25：美国各类 REITs 市值占比变化 16 图 26：美国各类 REITs 市值变化（十亿美元） 16 图 27：美国各类 REITs 数量变化 16 图 28：美国 REITs 行业负债率（%） 17 图 29：美国各类 REITs 市值（十亿美元） 17 图 30：美国 REITs 与主要投资品 1980 至 2020 年 40 年年化收益（%） 19 图 31：美国 REITs 主要投资品年收益率（%） 20 图 32：1990 至 2020 年美国 REITs 与主要投资品相关系数比较 20 图 33：各资产创立至今（截至 2020 年 5 月）平均波动率（%） 21 图 34：2019 年美国公募与私募型 REITs 分红占比 21 图 35：美国公募与私募型 REITs 分红（亿美元） 21 图 36：美国权益型与抵押型 REITs 市值占比 22 图 37：美国权益型与抵押型 REITs 分红情况 22 图 38：美国权益与抵押型 REITs 累计收益率（%） 23 图 39：美国权益与抵押型 REITs 年收益率（%） 23 图 40：各物业