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聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新 （9 月 13 日演讲实录） 全联房地产商会创会会 、清华校友总会房地产行业协会会长聂 梅生教授在 9 月 13 日北京国贸大酒店举办的 2013 中国房地产基金高 峰论坛上演讲 　　各位业界的朋友们，大家早上好，我很高兴来参加今天主题非 常明确的一个高峰论坛。大家希望从我这里听到的有一部分是关于对 当前房地产形势的一些看法和政策的判断，以及下一步关于中国的房 地产投融资这方面大概会有些什么样的创新和改革。所以我今天这个 演讲题目名字叫房地产形势分析与房地产投融资创新，先说一下今年 房地产的总体形势，我会讲的比较快，因为大家都知道，虽然到了八 月份我们各项指标仍然处于本轮调控的最高值，但是非常明显的，二 季度以后逐月回落。首先咱们看一下房地产开发投资，因为这个和我 们投融资有关系，投资实际上今年到一二月份顶到了一个最高值，增 的最高值，到 22.8 以后，平稳了一段，但是到八月份跌破了 20，这 个数字比较重要。因为它和固定资产投资有关系，我们第一架马车不 能掉下去，去年房地产是负拉动，今年是正拉动，正拉动到一定程度， 现在又成了负拉动，八月份国家固定资产投资增速是 12.3%，但是我 们房地产投资的增速已经掉到 19.3%，又形成了负拉动，并不是今年 的房地产投资逐渐的节节升高，而是实际在回落。 　　大家说今年房子好卖，销售量和销售额都在上升，可以看上升 的很高，在一二月份顶到了 77.6 和 44.5%，所以催生了国五条，但是 你看到这个趋势下的也非常快，并不是说高歌猛进，一直到 12 月份， 而下跌的趋势，涨幅实际是折半，从七十几到三十几，从五十到 23，我 现在不确定金九银十会不会有一个催生，如果不能的话，这个大势已 经是这样了。这里面有一个问题我想说，为什么和坊间的报道不一样， 第 1 页 共 9 页 那是因为分化的原因，一二三四线很大得分化，还有一线趁势当中也 分化的很厉害，涨的涨，跌的跌，好卖的好卖，不好卖的不好卖。 　　再看一下开发商资金，到底开发区差不差钱，七月份博鳌论坛 都说开发商不差钱，但是到八月份跌破 30，从七月份到八月份跌的比 较多，去年在十左右，今年差不多在三十左右，总体来说，这个业界的 资金是不缺的，就算是再继续有些下调，还是不差钱的，所以资金的 充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的会有关系，我今天挑 出来的数据都是和投融资有关的数据。从 09 年到 13 年我们开发商到 位资金的分项比例，到底钱从哪来，这点很重要，如果钱确实是 2013 年 1 到 8 月份比前面的那个柱状都高了很多，现在已经资金到位已经 七万多亿了，去年到这个时候才只有五万多亿，确实涨了很多。个人 抵押贷款是上面一节黄的，黑的是定金和预收款，绿色的是企业自筹 资金，最下面那个是国际贷款，重头戏是在定金预收款和企业自筹资 金中间这两段是中国房地产资金的主要到位，房子好卖。最上面和最 下面是来自于银行，就是按揭和国内的开发贷，这两个加起来也比去 年有大量的增加。我们个贷基本比去年同期大概增加了 40%，开发贷 现在是一万三千亿左右，所以从银行出来的钱不少，直接融资部分仍 然占了很大的比例。 　　大概金融机构的房地产贷款到底是多少呢，从 08 年到现在我 们可以看一下，08 年的时候大概全年大概七千多亿，去年一万三千多 亿，现在超过了去年同期，从银行出来的钱，今年还是得在一万五千 亿打不住。现在的 问题在土地上，争议比较大的仍然在土地上，我们 想投资，投资是两部分，一部分对现有楼盘开发的投资，另一方面就 是开发商拿地用的钱，这两部分投资实际现在都在说地王，都在说地 方政府财政紧张，现在全国的数据，到底土地的情况怎么样，我可以 跟大家讲，八月份土地买地是下来了，不是上去了，现在是负增 9.1， 第 2 页 共 9 页 上个月确实上去了，是负增 1.4，并不是像大家想象的，全国土地价 格都在 涨，都好卖，其实不然，购置面积同比比去年同期下降了 9.1%，降幅比上个月增大了 7.3 个百分点，实际并不是全国都在抢地王， 并不是整体的土地非常好出售。这条线现