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房地产开发企业土地增值 税清算暨其他税收问题 江苏国瑞兴光税务咨询有限公司 江苏国瑞兴光税务师事务所 高允斌 主讲人简介：  注册会计师，注册税务师，注册资产评估师，高级会计师。中国民主促进会 会员，民进江苏省委会经济与法律工作委员会委员。  现任江苏国瑞兴光税务师事务所所长、江苏国瑞兴光税务咨询有限公司董事 长、中国税务视野网首席咨询专家。康缘药业等三家上市公司独立董事。  中国注册会计师协会专业技术咨询委员会委员，中国总会计师协会教材编审 委员会委员，江苏省总会计师协会常务理事、江苏省工商联房地产商会专家 顾问委员会委员，江苏省注册税务师协会理事。长期受聘于中国注册会计师 协会、中国注册税务师协会及其部分地方协会，以及南京大学、北京国家会 计学院、上海交大等多家高校。  出版个人专著有《小型企业审计实务》、 《会计与税法差异比较及纳税调 整》、《企业重组的会计处理与纳税处理》、《个人所得税最新政策解析与 纳税筹划》、《新企业所得税申报表填报指南及政策解析》、《公司税制与 纳税筹划》、《新企业所得税法与会计准则间的差异比较及纳税申报》等， 主编、参编教材九部。共在《会计研究》、《财务与会计》等刊物发表会计、 审计、税务类专业文章约两百篇，并多次获得科研奖励。  现任多家大型企业集团和上市公司的税务顾问。 第一部分 房地产开发企业土地增值税清算 一、土地增值税清算管理依据  《中华人民共和国税收征收管理法》；  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细 则（以下简称条例或细则）；  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下 简称187号文）；  《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009] 91号， 以下简称91号文）；  《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作 的通知》(国税函〔2008 〕318号) 。 二、土地增值税清算业务需处理的几 个问题  1、开发业务流程与清算的关系；  2、会计核算与土地增值税清算的关系；  3、企业所得税政策（主要对照国税发 [2009]31号文，以下简称31号文）与土地增值 税清算政策的关系；  4 、土地增值税预缴与清算的关系。 三、关于项目管理  91号文：  第六条主管税务机关应加强房地产开发项目 的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机 关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分 别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、 规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、 项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监 控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 三、关于项目管理  实施细则第十六条：  纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取 得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而 无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增 值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行 清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、 直辖市地方税务局根据当地情况制定。 三、关于项目管理  91号文：  第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行 土地增值税的清算。  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；  (三)直接转让土地使用权的。 三、关于项目管理  91号文：  第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算。  (一) 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积 占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续 的；  (四)省( 自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情 况。 三、关于项目管理  187号文：  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发 项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 以分期项