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集体经营性建设用地入市增值收益分配探析管理论文 目录 十八届三中全会决定 一、 土地增值收益的影响因素分析 1. 投资导致的增值 2. 市场供求变化导致的增值 3. 土地用途改变导致的增值 二、 农地入市收益分配的改革实践 三、 农村集体经营建设用地入市存在的问题 1. 农地入市活跃程度受制于地方经济发展水平 2. 确定土地入市增值收益分配难度较大 3. 成本核算制约“三方”利益难分 4. 农地入市改革的配套政策不健全 四、 构建集体经营性建设用地增值收益分配机制的对策建议 1. 建立城乡基本一致的地价体系 2. 摸清底数，建立集体经营性建设用地入市土地数据库 3. 科学确定征收和入市在土地增值收益分配上的平衡点 正文 摘要：集体经营性建设用地入市增值收益分配探析 作者：未知 ：目前，国家正在进行农村集体经营性建设用地入市的改革试点工作，15个试点地区在改革过程中积累了丰富的实践经验。集体经营性建设用地流转试点工作的顺利开展在很大程度上受到增值收益分配状况的影 关键字：农村集体经营性建设用地；土地增值收益分配；农地非农化；改革试点 十八届三中全会决定，在符合土地利用总体规划和土地用途管制的要求下，农村集体经营性建设用地允许入市。2015年开始，开展了农村土地制度的33个改革试点工作。农村集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的一项重要改革内容。同国有建设用地一样，农村集体经营性建设用地入市肯定会带来大量的土地增值收益，土地增值收益如何分配，合理的分配如何建立，都值得深入研究。 农地入市的增值收益如何分配是农村土地制度此次改革的关键问题，是入市改革的焦点和难点，被称为“第四项改革”。同时，2016年国家提出了“农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡的原则”。科学合理、谨慎地处理好土地增值收益分配是集体经营性建设用地入市改革的焦点和难点，同时，科学合理地确定收益分配机制，以实现集体经营性建设用地入市和土地征收取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡的目标。因此，科学合理地平衡各主体之间的利益关系，才能保障改革顺利推进。 一、 土地增值收益的影响因素分析 农村集体经营性建设用地是指所有权归属于农民集体的，在乡镇土地利用总体规划的指导下，由农村集体经济组织用于兴办企业，或通过入股，联营等方式与他人共同举办企业商业所使用的，具有生产经营性质的农村建设用地。集体建设用地主要包括乡镇企业用地、宅基地和乡、村公共设施和公益事业建设用地。从现实的土地用途来看，集体经营性建设用地主要指乡镇企业用地和集体经济组织用作二、三产业的集体建设用地。 农村集体经营性建设用地的增值收益是指农村集体经营性建设用地入市后产生的入市总收入扣除原先土地的取得成本和土地开发成本后的净收益，由于土地本身具有增值的特性，土地收益分配，实质上就是对增加收益部分的利益分配，入市过程中政府收取的有关税费等，可以理解为政府参与土地增值收益分配的形式。根据土地增值的影响因素，可以分为投资性增值、供求性增值和用途性增值三种。 1. 投资导致的增值。很多学者认为，对土地投资可使其增值。对土地的投资增值而产生的增值可以分为两种，一种是以土地为载体，或以土地为投资对象，通过对土地进行开发，促进土地增值，从而获得投资收益，这种投资可以直接产生土地增值；另外一种方式是间接增值，具有很强的外部性。在城市的发展过程中，政府对基础设施和公共服务设施等的建设投入了大量财力物力，而政府对基础设施和公共服务设施建设的投入又会对这一区域的土地价值产生重大影响，能增加这一区域的土地总价值，并能产生巨额的土地增值收益。 2. 市场供求变化导致的增值。市场供求性增值是指随着某一地区经济、社会的发展，社会各个行业、产业对土地的需求显著增加，需求显著增加的同时，土地的供给相对有限，从而使地价不断上涨。同时，各级政府公共投资会带来对土地需求的上涨，政府对某一区域进行基础设施投入，对区域环境整治，配套设施建设等进行投资，地块周边环境改善，引?l了对这一区域土地的需求上升，但区域内土地供给有限，导致土地产生增值收益。 3. 土地用途改变导致的增值。用途改变导致的增值主要是指由于土地的原有规划用途发生转变而引起的增值，包括将未利用地开发利用转变为农用地或建设用地，以及建设用地具体用途之间的转变等。周诚（2003）认为，对于农用土地，对土地投资及供求变化导致的自力增值和外力增值基本上是可以忽略的，然而土地由农转非之后，原有规划用途发展变化，工业、商业、交通、文化卫生、教育等行业的生产、经营等活动，就会与用途改变后的地块周围的基础设施及公共设施产生巨大需求，产生联系，从而使得用途改变对于土地的价值增加作用就显现出来。集体经营性建设用地的来源一般是集体经济组织内的农用地，而农用地的