（管理制度）中国土地制度概况.pdfVIP

第 1 章 土地制度的一般与我国城市土地制度概况 ·5· （管理制度）中国 土地制度概况 ·6· 第 1 章 土地制度的一般与我国城市土地制度概况 第 1 章土地制度的一般与我国城市 土地制度概况 1.1 土地制度的一般 土地制度是一个经济社会的基本经济制度。从较为广泛的意义上来说， 它是一定社会历史条件下的土地经济运行中的各种经济规则和经济关系的 总和。研究所指的土地制度，包括土地所有制度、土地使用制度、土地管 理制度等几个方面的主要内容。 1.1.1 土地所有制及其发展趋势 所谓土地所有制，是指一定社会历史条件下人们拥有土地的经济形式。 通常，它需要通过国家法律的确认并受到保护。土地所有制是土地制度的 核心和基础。 一般而言，土地所有制作为社会生产关系的基本组成部分，是由社会 生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底又是由社会生产力的发展水 平决定的。因此，历史地看，土地所有制的发展，最终是由社会生产力的 发展状况决定的。当然，在每个具体的历史时期，土地所有制的具体形式 还要受到社会制度、政治经济体制、历史传统与习俗、要素禀赋状况、技 术发展水平等多方面因素的影响，因其不同而不同。 现阶段，从世界范围内看，土地所有制的形式是多种多样的。即使是 社会制度相同的国家，土地所有制的具体形式也是有差别的。对此，有的 学者经过比较、综合，认为当今世界上的土地所有制形式主要有 14 种① ， ① 柴强．各国（地区）土地制度与政策．北京：北京经济学院出版社， 1993 ，1～10。作者认为，主要 的土地所有制形式有：全民与国家所有、国家与中央政府所有、国家与各级政府所有、各级政府分别 所有、国王与国家所有、土地上级所有权归国家所有、合作组织集体所有、公共事业部门或团体所有、 第 1 章 土地制度的一般与我国城市土地制度概况 ·7· 并对这些不同的土地所有制形式的公私程度进行了比较排列，如图 1.1① 所示。 土地所有制形式的多样性使我们看到，实际上土地所有制并不是可以 简单地理解为私有制和公有制两种，而是在公有和私有之间存在着一系列 形式。在一个国家或一个经济社会中，往往同时存在几种土地所有权形式。 例如，在我国，农村土地的集体所有制与城市土地国家所有制，就是两种 公有程度不同的所有制形式。 图 1.1 各种土地所有制形式的公私程度 注：1 ．表示土地的全人类所有——共产主义所有；2 ．表示土地的全民所有；3 ．表示土地的国家所 有；4 ．表示土地的公共部门所有；5 ．表示土地的合作集体所有；6 ．表示土地的部落、氏族所有；7 ．表 示仅限于自用的私有；8 ．表示有一定支配权的土地私有；…… ；X ．表示绝对的无任何约束的土地个人 所有。 对于土地所有制形式之间的比较分析，究竟是公有程度高好，还是私 有程度高更有效率，其实是一个争议很大的问题。对此，不妨看一下资本 主义国家土地所有制的发展趋势，从中或许可以得到一些感受和启示。 1 ．趋势之一：对土地私有的限制 过去，可能认为土地私有意味着私人可以对其占有土地进行任意的使 用、处分等。但事实上，如果略加深入地比较和分析资本主义各国土地所 有制的形式及其发展，就不难发现这样一个引人思考的现象：随着社会经 济的发展，当今即使在 “私有财产神圣不可侵犯”的资本主义国家，土地 私有权也受到政府越来越多的限制、干预和管理。这些政府的干预和管理， 归纳起来，大致有两个方面： 一是对土地拥有、土地市场交易行为的限制和管理。对土地拥有的限 制和管理，主要体现在土地私有权的取得、禁止私有的土地、私有土地的 面积、对私有土地的征收等方面。对土地市场交易行为的限制和管理，则 主要体现在交易土地种类的限制、土地交易的价格管理与分配调节方面。 二是对私有土地使用的限制、干预和管理。主要体现在土地产业用途、 土地整理、禁止闲置以及建筑规划控制（高度、容积率、覆盖率、与环境 和谐度等）等方面。 私有土地的这两个方面的限制，实际上体现着现代社会经济发展的必 然要求：其一，土地的稀缺引致的分配不公，受到公众