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退房的法定理由与条件 一、是否符合退房条件 如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规 定申请退房。 从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购 房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期 限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内 无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体 条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合 同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。 以下是常见的购房者可以要求退房的七种情形： 1、延期交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商 与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在 《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的, 购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。 2 、开发商开发手续不全,导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖 房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。 由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。 3、开发商没经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般 都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购 房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等 有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。 4 、不能办理产权证。由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产 权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。另外, 由于前几年一些房地产 运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘 的购房人多年后无法拿到房屋产权证,购房人也可以要求退房。 5、房屋面积误差超过 3% 。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误 差比绝对值超出 3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。 6、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正 常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。 7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售 房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。 二、协商不成再诉讼 建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样 可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身 情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或 仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主 的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找 开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现 墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对 房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定 后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的 装修费由开发商支付。 三、索要违约金及相关税费 除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约 金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发 商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支 出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、 购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在 退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相 应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都 是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属 于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行 接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。 即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已 进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时， 已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开 发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔 偿业主装修费。 ■退房流程一览表建 按照以