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（成本管理）油田经济适用 房建设的成本分析与控制 油田经济适用房建设的成本分析与控制 几年来，油田按照国家住房制度改革的要求，统一进行了经济适用房 的开发建设，在油田范围内建成了一大批经济适用房，以成本价向职 工出售，基本解决了城镇中低收入职工家庭的住房问题，大大缓解了 商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾。但近年来，经济适用 房建设成本逐年攀升，如何搞好造价控制，降低建造成本，确保住房 建设资金的最大适用效益，已成为丞待解决的一个课题。本文就经济 适用房建设成本谈一些看法，供各位同仁参考。 一、油田经济适用房的发展及现状 油田经济适用房的开发建设始自 98 年下半年。建设初期，为了解决 无房职工的住房问题，实施了各种优惠政策和福利制度，以较低的价 格出售给住户居民，销售势头良好。2001 年，油田进行了经济适用房 开发机制和模式的改革，主要涉及以下两个方面：一是开发主体：设 立了经济适用房开发中心，全面负责经济适用房的开发建设；二是资 金来源：投资的主体由单位变为职工个人投资为主。为了保护职工的 利益，油田对经济适用住房的成本售价做了统一规定， “在局自由土 地上开发的经济适用房建设成本主要由地方有关行政事业收费、工程 的堪察设计费、三通一平费、本体建安工程费及配套费等项目组成。” 据初步测算分析，油田 2001 年第一批经济适用房平均工程造价达到 了1200 元/平方米，高于管理局规定的 1050 元/平方米控制价格的； 2003 年，多层经济适用房的销售价格已达 1480 元/平方米，逐步接近 当地的商品住房。所以如果加强造价的管理控制，为职工建造更多质 优价廉的住房已经是今后经济适用房开发建设工作的难点。 二、油田经济适用房造价剖析 油田经济适用房工程造价偏高，接近地方商品的建设成本，有其客观 方面的原因，这主要体现在小区的规划、配套以及建设标准方面等几 个方面，主要情况如下： ——规划布局。通过与地方有规模的住宅小区比较，其房屋及配套设 施布局非常紧凑，小区容积率高，一般为 0.9－2.0 。据不完全统计， 油田 2001 年开发建设的几个区域的容积率，最高只 0.85 ，最低的达 到 0.58 。单从经济效益的角度出发，容积率小，建筑密度小，小区的 绿化、硬化面积增大，其他相应的基础设施配套工作量也增大。配套 工程造价提高，拉动了住宅造价的上升。 ——楼型和房型。油田经济适用房开发建设工作起步较晚，有关政策 还不允许开放房型，只能按规定开发建设 60 、70 、80 三种房型，建 房面积一般为 70－105 平方米左右，且为了解决无房户问题，还需要 建设大量的 60 型住宅；而地方开发公司开发的房屋面积一般为 80－ 140 ，有的达到或超过200 平方米。按照小区的规划，油田在楼型上 一、二单元布局较多，外围地区还有四层的住宅。所以较地方的大户 型和三单元五层结构的经济房型，在同样建设标准的情况下，小户型、 小单元、低楼层的房型结构是很不经济的。 ——区域因素。首先偏远区域价格拉动了整体平均价格的上升。由于 油田住宅建设区域分散，特别是部分偏远区域，地质条件差，地基的 处理代价大；因地域偏远，材料价格高。因此，同等型号住宅造价， 偏远区域要高出中心地带 5 个百分点左右。其次是油田住宅是在自有 土地上开发开发建设的，规划区域存在大量的拆除改造工作量，前期 三通一平所占比重大，例如油田第一批三通一平费平均为 16 元/平方 米的标准，要高出新区费用一半。油田经济适用房的建造成本的分析 价格是综合全局不同地区的平均价格，由于目前油田中心区域可规划 建设区域少，大部分经济适用房分布在外围区域，因此整体的平均价 格是偏高的。 ——其他因素。为提高住房的使用功能，避免房屋二次装修引起的不 必要浪费，油田的经济适用房在室内的装修标准上力争一次到位，如 进户防盗门、室内门、卫生洁具及墙地砖等，都是为进一步满足用户 使用要求的中档以上装修标准，虽然造价提高了，但对住户今后的装 修还是节约了大量资金，不但提高了房屋的居住质量，还为住户解决 了许多的麻烦。另外油田大部分住宅小区毗邻人口稠密的地方乡镇， 工农关系复杂，影响了工程的进度和质量，增加了建设成本的负担。 再是油田住宅的地下室是不计面积出售给住户的，相对地方出售地下 室和阁楼，油田等于多出一部分投资。 三、搞好经济适用房造价控制的几点设想 经济适用房的建设是一项中长期的政策，偏高的工程造价，将产生一 系列负面效应，导致小区功能不能得到全面的开发，必然会影响到职 工的切身利益。今后，工程造价控制有待加强，让有限的资金发挥最 大的使用效益。