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方案中重点、难点是焦点，把握准确、分析得当，彰显 方案的含金量，要根据物业的性质、形态、业主的构成、需 求综合分析。 核心 之一 第四部分 重点难点管理及措施 4 编制方案的要点和方法 大厦、综合性物业 经营管理和设施设备管理方面 住宅小区 基础管理服务方面 工业区 消防、货物的出入管理方面 政府办公楼 维护政府形象、保密管理及特约服 务方面 第四部分 重点难点管理及措施 4 编制方案的要点和方法 计划详细、操作性强 工作计划的制定紧扣物业管理项目的总体策划及指导思想、 工作重点。要结合项目的实际情况分阶段制定，要做到全面而 不缺项，例如创优计划、重大维修工作计划、社区文化工作计 划等。 第五部分 工作计划及物资装备 5 编制方案的要点和方法 第二小部分：内部管理制度 第一小部分：公众管理制度 第六部分 管理制度的制定 6 编制方案的要点和方法 内部管理制度： 员工手册、各岗 位职责、岗位操 作说明书、考核 等规定 公众管理制度：业主 规约、业主手册、装 修管理规定、电梯使 用管理规定、装修管 理流程、办理入住管 理流程 第六部分 管理制度的制定 6 编制方案的要点和方法 逐一编制 文本编辑 编制合成 制定日常管理方案，应切合实际，按照服务等级进行编制 1 、秩序维护，消防安全，车辆管理、房屋维修、设施 设备维护，清洁维护、绿化养护、特约服务等方面逐一阐 述。 第七部分 日常管理服务方案、质量标准及措施 7 编制方案的要点和方法 2 、编制过程中应按照项目需求、管理重点、管理方法、管 理措施来编制； 3 、在编制中应对各种应急预案进行编制，如停水、停电、 火灾、电梯困人、雨雪天气等等； 第七部分 日常管理服务方案、质量标准及措施 7 逐一编制 文本编辑 编制合成 编制方案的要点和方法 对于档案和资料要进行区别管理； 如：建筑设备的图纸，隐蔽工程的资料，设施设备的 年检保养记录，物业使用人的档案资料； 日常运行的记录，人事资料等等。 非常关键，是日后解决问题的依据。 第八部分 档案管理、资料管理 8 编制方案的要点和方法 编制方案的基本方法和要点 4 方案的组成部分及编制要点 ? 物业服务相对其他行业来说，利润不高，尤其 收入单一，现在有人常说物业行业是捧着金饭 碗讨饭吃。 ? 因此需要我们来共同拓展思路，比如现在有的 ，收快递、做中介、百姓菜场进小区，情人节 卖花、等等。 9 第九部分 项目特约服务与经营方案 编制方案的基本方法和要点 4 方案的组成部分及编制要点 1 、在衣食住行用中找出需求。 2 、与社会化机构、专业公司合作，通过社会化力 量开展专业服务。 3 、根据项目不同、区位不同考虑需求不同，如青 年城与熙园。 4 、根据项目性质不同多重考虑，如写字楼的保洁 ，文化广场的例子。 思路： 9 第九部分 项目特约服务与经营方案 尽量详细准确、具体真实。 1 项目的定价方式，了解酬金制还是包干制的区别？ 2 一种是实行政府指导价，另一种是预定一个区间价。 第十部分 物业费收支测算 9 编制方案的要点和方法 尽量详细准确、具体真实。 3 核算成本，列出 excel 公式，按照费用的组成结构，逐项核算； 4 核算收入，分清主营收入、其他收入等按照规定提取； 5 最后计算税费，不能缺项，如营业税、城建税、教育附加税、所得税等 第十部分 物业费收支测算 9 编制方案的要点和方法 编制方案的基本方法和要点 4 第十部分 物业费用测算 1 0 方案的组成部分及编制要点 支出部分测算的要求 一全，二细，三实，四多 1 、全 -- 应“横向到边，纵向到底，中间到位”。 2 、保洁费用 工资 福利费 工会费 社保 材料 垃圾清运费 编制方案的要点和方法 2 、细 如测算人工费，人头要细到 0. 几个人 ； 测算材料费要细到多少根领带、多少个膨胀螺丝。 测算办公费用可能要细到一个月或一年要用多少支签字笔等。 测算电费要细到有多少个灯泡，每个灯泡多少瓦，每个灯泡开 多少分钟等． 测算低值易耗品要细到有多少水笼头，每个笼头的出水量有多 大，开多长时间，等等。 编制方案的要点和方法 3 、实 就是要做实。之前要进行工作分析和工作分解。 将一年、一季、一月要干的事情，用货币的形式反映出来。 科学测算的基础是工作的有效分析和有效分解。 编制方案的要点和方法 如：测算供配电系统维护费 工作分析和工作分解为： （ 1 ）保持配电房清洁卫生； （ 2 ）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔 断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄 表做好记录，出现异常及时处理； （ 3) 委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目 的维修保养； 编制方案的要点和方法 （ 4 ）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养； （ 5 ）保证