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（营销策划 ） 精凤凰城二 期开发项 目 策划案 凤凰城二期开发项目策划案 第一部分：凤凰城二期项目开发介绍 一、凤凰城二期项目概况 二、凤凰城二期开发的现实意义 三、凤凰城二期项目策划的工作重点 四、二期开发前期工作的统筹安排 第二部分：凤凰城二期开发的市场策划 一、项目开发面临的市场环境 （一）宏观市场环境 1 、城市化与国内郊区大楼盘的发展趋势 2 、济南新城区总体规划与东部产业带规划 （二）微观市场： 1 、区域自身建设条件 2 、关于项目周边区域的建设情况 3 、凤凰城周边产业园区总体调查 （1） 济南高新区： （2） 出口加工区： 4 、山东建筑工程学院专题调查 （1） 新校区规划和建设计划 （2） 现校区教职工住房情况 （3） 周边商业设施调查 5 、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查 （1） 济南国科： （2） 加洲花园： （3） 文昌山庄： （三）市场需求和产品调查 1 、济南居民住房需求概况 2 、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查 （1） 沪苏杭郊区： （2）珠江三角洲： （3）京津地区： 二、凤凰城二期项目的市场定位 （一）目标消费市场定位 （二）建筑产品定位 （三）本区项目在凤凰城综合开发项目中的角色与作用 三、凤凰城二期项目的规划建议 （一）景观建筑规划在本区应考虑的因素 （二）本区规划可能的功能区设想 （三）本区规划指标建议 四、凤凰城二期项目的建筑策划构想 （一）建筑类型及其组合比例 （二）景观与建筑风格 （三）建筑户型与面积设计 五、凤凰城二期项目的规划设计与建筑设计要求（构想） （一）凤凰城二期项目的规划设计要求 （二）凤凰城二期项目的规划设计要求 六、凤凰城二期的市场推广策略（框架） 第一部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明 一、凤凰城二期项目概况： 位于凤凰山北坡，处在文教区（西区）与起步区之间，中心区之 南。占地约40 公顷左右，建筑面积约 30~50 万平米，是一个区域商 业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求一定生活品 质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化氛围、现代生活 情趣构造的睿智性品味生活区。 二、凤凰城二期开发的现实意义： 二期可发的实际意义在于： 1 、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区（文教 西区、二期、起步洋房区、文教东区）各片区开发的衔接，从而显现 凤凰城整体开发的形象雏形； 2 、可以形成南部区与中部开发的过渡（二期近邻中心区），符合 凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。 3 、完成文教区的商业配套，形成公司商品住宅的持续开发，使凤 凰城南部区形成一个满足一定经济效益规模的、生活配套较完善成熟 的居住社区。 三、凤凰城二期项目策划的工作重点： 1 、确定二期项目的功能性（角色）要求 2 、满足该功能的二期项目开发的建筑品类 3 、二期建筑各品类的特征提炼与描述 4 、各品类的量化组合设计 5 、各品类的建筑组合与已建成区的功能性衔接与融合 6 、各类建筑产品消费群体的定位 7 、建筑的开发计划初步筹措 8 、二期项目市场推广的框架性计划： 四、二期开发前期工作的统筹安排： 二期项目运作的工作计划简表： 序号 工作事项 时间 执行人 1 一期花园洋房参照时间 1 ．1 开盘 02 ．12 月底 1 ．2 交房