2020物业管理行业专题报告.pdfVIP

2020 物业管理行业专题 报告 目录 1. 规模快速增长，市占率仍有较大空间 3 2. 从利润表看收入质量：结构存在较大差异，管理费用逐年下降 . 5 2.1. 收入、利润结构差异 5 2.2. 管理费用、销售费用 9 2.3. 剔除税率差异，看除税前溢利 11 2.4. 非业主增值服务渗透率 12 2.5. 业主增值服务 14 3. 从资产负债表看收缴情况：合约负债与规模同向变化 18 3.1. 合约负债 18 3.2. 现金充裕度 20 4. 从现金流量表看收购能力：经营性现金流充沛，期待战略性收并 购 2 2 5. 投资建议 2 4 5.1. 保利物业（ 6049.HK ）：以白马之姿，创领公建业态市场 26 1 5.2. 碧桂园服务（ 6098.HK ）：业绩略超预期，迈向全域覆盖 28 5.3. 永升生活服务（ 1995.HK ）：品牌与规模双重跃升之年 ...29 5.4. 招商积余（ 001914 ）：市场拓展迅猛，招商物业利润率好 转 31 2 尽管物业管理行业在中国有着近四十年的发展历史， 但对资本市 场而言，物业管理行业却是个年轻的行业，无论是估值方式、信息披 露细节还是经营数据对比都未形成系统性框架。值此年报披露之际， 我们尝试将物管公司的三表与经营数据拆分， 以横向比较各家的经营 业绩与质量。 1. 规模快速增长，市占率仍有较大空间 物管行业在过去三年的发展速度远胜之前十年， 随着资本市场对 行业认识的加深和龙头物管公司依托内生增长、 外部收购等方式， 龙 头公司获得了规模、品牌的明显成长。截止至 2019 年底，共计有 四家上市物管公司实现在管面积突破 2 亿平米，包括保利物业、碧 桂园服务、雅生活服务及绿城服务，在管面积分别为 2.86 、2.76 、 2.34 、2.12 亿平米，2016-2019 年在管面积 CAGR 分别为 52% 、 45% 、67% 、26% ；在在管面积保持高速增长的同时，龙头物管公 司的合约面积 / 在管面积比值仍保持较为充裕的状态，四家在管面积 突破 2 亿平米的物管公司其该比值分别为 1.7 、2.5 、1.5、2.1 倍， 与公司过往历史数据相比， 并未有明显下降， 未来的规模增长确定性 并未打破。 3 4 市占率方面，目前龙头物管公司的市占率最高仅为