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宁波华茂星光大道项目管理初步方案 宁波星光大道项目位于宁波市郭州区，总建筑面积约 5.6万方。由宁波华茂集团投资 开发。星光大道是宁波独具特色的以时尚 潮流为主题的“精品式”的商业体验中心。 一、 星光大道项目特点 （一） 星光大道项目具有作为综合商业形态的一般特点，即： u在硬件组成上，是由毗邻的建筑群组成。 u大。占地面积大，绿化地大，停车场大，建筑规模大。 u多。行业多，店铺多，功能多，它是一组零售商店及有关的商业设施的群体组成。 u高。购物环境要求高，档次高，价格高，购买力高。 （二） 星光大道的项目的主题特色 在建筑规划上，结合堇K州区商业的特色，以开放市商业街 MALL底商为主线规划为多 个特色主题区。欲将星光大道项目打造成全宁波最亮丽的商业风景线。 二、 星光大道项目的物业管理难点 通过以上对星光大道商业业态及特点分析，星光大道以后日常物业管理的难点或应注 意的问题： 1、物业管理与商业管理的交织 一个大型的商业项目正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化 的管理。把项目的管理简单视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科， 物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、空调、电梯等设备的正常运转，周 围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的 建议，更重要的是还在于进行统一的广告宣传及促销活动， 负责把顾客引进店中来。 这就要 求管理着具有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力 （不是指简单的住宅小区社区文化活 动），如明星见面会、现场歌星音乐秀、群众问题竞赛、体育比赛、杂技表演、模特时装秀、 新产品展示会等。 2、成本控制 星光大道项目正式投入运营后，日客流量将相当大，各项设备设施使用量大、使用频 率高，且项目采用大开间、开放式的建筑空间布局。因此，各项设备设施的能耗等费用将十 分惊人。另外，各类各级管理服务人员队伍将十分庞大， 人工成本也会成为一笔不菲的开支。 如何有效地降耗节能、精简人员，维持收支平衡， 并实现既定的经营指标， 将是摆在管理者 面前的一个重要课题。具体措施：一是采用一些行之有效的办法如对设备设施进行节能改造、 以技术手段代替部分人力操作等； 二是严格管理，编制费用预算，建立、完善费用审批制度， 采用竞标方式选聘承包商。 三、管理总体目标及管理理念 （一） 管理星光大道项目的总体目标 1 .项目正式管理后一年内，达到 ISO9001质量管理体系标准要求，客户满意率应达到 96姆上。这是管理星光大道项目的初步管理目标。 星光大道项目的最高管理目标是：在二年至三年内实现“个性化服务”，创建星光 大道物业管理品牌，使“星光大道物业管理”的品牌社会知名度享誉宁波，实现社会效益、 经济效益和环境效益的完美统一。 （二） 管理理念 1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦 精神的树立无疑是企业求生存、 求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便 是其核心体现。 2、 个性舒张和竞争机制： 在人本企业中讲的是如何用人， 如何充分调动其积极性为 企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式， 人有不同层次的需求，员工对 自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性， 有利于员工自身素质的培养和 业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段， 相马不如赛马，赛马机制将是企业在招 聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。 3、 先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式， 如何才能选择一 条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。 针对星光大道的实际情况，建立 以人为中心、强调服务、 重品牌、适时发展的经营模式是其必然选择。 当然再好管理模式也 需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系( ISO9001: 2000)、环境管理体系 (ISO14000)、职业健康安全管理体系(OHSAS18000一体化管理体系无疑是最佳选择，企 业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。 4、 “真切付出、心灵交汇”的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用 人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、 学习、工作, 在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 5、 提高科技含量，走智能化、科技型物管之路。积极应用先进科学技术及设备，加大 物业管理的技术含量，提高物业管理的效率， 并有效降低管理成本。此外， 通过利用现代信 息技术，在物业管理区域内建立局域网， 搭建物业管理服务平台， 从而丰富物业管理服务内 容和手段。 四、管理服务内容 (一)前期物业管理服务内容 前期介入和物业接管验收是维护