成本控制在房地产公司的作用.docxVIP

1前言 作为投资热点的房地产业，在发展初期，由丁其暴利使得许多企业一拥而上， 成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业 的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。 因此企业 要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。 2房地产开发成本控制的内涵和意义 房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、 设计、承包、施 工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制， 从而确保开发中成本控 制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与 才能取得最终目的，它对丁企业参与竞争是非常有意义的， 特别是房地产即将进 入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重 要的。目前，由丁我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的 萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是 单纯的由丁开发商为了牟取高额利润， 一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致 成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制， 就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去； 并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在 10%以上已经很困 难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范， 导致房地 产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要 想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营 已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的 成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之,只会失败；面临被淘汰的境 地。 3成本控制的措施 3.1房地产开发决策阶段的成本控制 决策阶段其对丁投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的 最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法分析其市场可行性， 针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对丁房地产开发来说，可行性的研究 事实上是至关重要的，但是由丁对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究 的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处丁形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的， 这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。 通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析， 准确估计然后是否应该施工，财 务分析也是必须认真考虑的。对丁投机规模也要认真考虑，规模大丁市场容量， 会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高， 效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。 项目建设方案要达到合理化、 最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行 全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。 J 3.2设计阶段的成本控制 设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用 的1 %,但是它对工程总造价的影响是非常大的， 是次丁项目决策阶段的第二大 影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要 注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标； 根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会 出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是 要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下， 比如绿化、体育设施、配套工 程等等，而对事实表明；对小区的面积进行合理规划，可以节约投资 20%以上； 对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规则，其室外 工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层数也要进行合理设计， 在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变 高，楼层数越多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关.这样可以将 工 程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后 变更，可能会大大增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面， 都要通过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有 保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进行设 计预算；保证其真实性。 「3.3施工阶段的成本控制 施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据， 合同是否完备对结算的影响很 大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严谨程度， 这是进行施工阶段 成本 控制的条件，否则可能会导致纠纷。在施工中，容易发生 工程变更，对工程变更 进行控制是关键。如建设单位在实际中可能会进行设计、 工程进度、施工条件等 的变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可