第五章-物业管理合同.ppt

物业管理;第五章 物业管理合同;5.1 物业服务合同 5.1.1 物业服务合同的概念与特征 1．物业服务合同的概念 物业服务企业接受业主大会的执行机构业主委员会（或开发商）的委托从事物业服务，应当与委托人签订物业服务合同。 合同是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。物业服务合同是指物业服务企业与业主大会的执行机构业主委员会（或开发商）就物业服务业务的委托、受托事宜而签订的，明确相互间权利义务关系的协议。 物业服务合同属于我国合同分类中的提供劳务类合同。;; (4)物业服务合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并不得与现行物业管理法规相抵触。否则，合同将不受法律保护。 (5)物业服务合同既是诺成合同又是双务合同。诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽经当事人意思表示一致，但还需交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。物业服务合同自双方达成协议时即合同成立，故为诺成合同，而且委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。;;5.1.3物业服务合同订立的基本原则 1．主体平等原则 2．合同自愿（自由）原则 3．权利义务公平原则 4．诚实信用原则 5．守法和重德原则;5.1.4 物业服务合同的内容;5.2.1 物业管理公共契约的特点 ①契约的主体是物业管理区域内的物业所有人和使用人。 ②契约的权利与义务关系的客体是物业行为，即基于法律上的物权（主要是指法律主体对物业的占有权和使用权）而产生的客观行为。 ③契约的效力范围涉及物业管理区域内的全体所有人和使用人。 ④契约中规定的权利与义务，既包括法律范畴内的权利义务，又包括道德范畴内的准则，例如邻里和睦、互助互谅等。 ⑤主要依靠契约主体的自我行动和自我约束来实现契约的目的，虽然也有部分处罚条款，但那只是一些辅助性的内容，一般情况下是不会采用的。;;管理规约的主体是全体业主。业主公约的订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体—业主大会，公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围的全体业主和非业主使用人具有普遍约束力。公约客体是物业使用、维修养护和其他管理等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎么做等。公约内容是有关物业使用、维修养护与管理等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。;(2) 制定管理规约的法律依据 管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则。管理规约的实质是在合法前提下，以民事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种自律性的约束。通过这种约束，使业主和非业主使用人在社会道德与法律规范等方面对自己的行为实现自我控制和约束。当业主和非业主使用人违反公约时，应承担违约的相应民事责任。 (3）关于《管理规约》（原来称为《业主公约》）示范文本建设部曾于1997年发布过《管理规约》示范文本（建房［1997] 219号）。目前，建设部正在根据《物业管理条例》确定的制度，组织《管理规约》示范文本的修订工作。北京、上海等许多省市都制定了本省市的《管理规约》示范文本。 ;;一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。 二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。 三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。 四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。 五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。 六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。 七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。 八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。 ;九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维护的由业主委员会委托物业管理理企业进行