碧桂园合作及并购的的项目合同价款重点问题解析.pptVIP

试△团内如存在命(3真行 碧桂 台作及并购项目合同价款重点问题解析 投资策划中心风险控制部  1、如何确定合同价款金额 2、合同价款如何组成 3、合同价款如何支付  合作及并购项目合同价款重点问题解析 如何确定合同价款金额? 例:项目土地按照7亿元作价合作 以合作单价确定总作价 例:项土地十容建筑面积10万平方米 楼面合作单价为3000元/平方米 顶目土地合作总价为3亿元 公司净资产计价模式 根据目公司持有的资产净值减去项 目公司的负债总额,计得应付合作方 的合同价款金额  合作及并购项目合同价款重点问题解析 如何确定合同价款金额? 需要注意的几个问题 非净地标准时 需补缴的土地出让金 项日作价金额应包含使十地达到净地标准所需支付的价款十折迁补偿支出 通一平支出 含在建工程时一 项目作价金额除考虑十地作价外,还应考虑在建工程作价(一般为实际投入金额,不溢价) 在建工程已部分销售时 后续工殳 项目净地作价金额应扣减已售部分对应将产生的负债税费支出 他支出  合作及并购项目合同价款重点问题解析 如何确定合同价款金额? 按净地楼面价 3300元m作价 合作方 收购碧桂园 村集体 项目公司 村企合作 签订协议合作开发村集体留用地 村提供土地项目公司提供资金 拆迁补偿费6千万元 占地75万m,建筑面积约24万m 政府收取的30%地价 按照215%785%分成 合同价款62亿元 村分5.2万m物业项公司分188万m物业 18.万m×3300元/m 村分得物业建设费用 政府挂牌出让土地时返还的70%地价款归项目公司 项目土地的拆迁工作由合作方案06亿元包干完成 合作方收取的对价  合作及并购项目合同价款重点问题解析 如何确定合同价款金额? 例 合同价款 应付合作方的价款=存地作价金额+存货作价金额+其他贪产 合作方 顶目公司债务 项目公司 存地作价=存地建面10万mx合作单价1600元/m 存货作价=存货往宅5万mx合作单价5700元/m+存货商业1万mx 已开发地块 合作单价8000元/m3-菅销及管理费用(总货值的8%) 建面10万m建面8万 他资产=应收账款+末收楼款+预售监管资金 项目公司债务=欠款+已开发部分还应投入的工程款+整改费用 已售 待售建面6万m 建面2万m住宅5万、商业万  1、如何确定合同价款金额 2、合同价款收何组成 3、合同价款如何支付  合作及并购项目合同价款重点问题解析 二、合同价款如何组成——成本+溢价 如何理解成本? 项公司为获取合作项目所支出的、可取得相应成本票据的费用 般包括:土地成交价款、拆迁支出、三通平投入、在建工程投入等 项目公司花掉的钱哪里来? 自有资金:实毁注册资本金 债务资金:银行借款第三方借款、股东借款等 合作方:“我们公司没有债务”“对内债务不需要处理 溢价 项作价金额超出项目成本部分所对应的价款  合作及并购项目合同价款重点问题解析 二、合同价款的组成—一成本+溢价 例:J项目 项目背景 合作条件 成本多少?溢价多少? 注册资本金:100元土地按照34亿元作价合作 新公司为项目公司,新公司取 得士地的成本为2.3亿元 已支付土地出让金及税合作方先将土地以237元 费:8000万元 转让至新公司,再将新公 司的股权转让予我司 合作价341元成本23亿元=11亿元  合作及并购项目合同价款重点问题解析 二、合同价款的组成—一成本+溢价 合作及并购项目中,正确区分成本及溢价有什么意义? 分析成本构成 厘清公司资产及负债,寻求解决公司债务的方案,降低收购风脸 合理设定溢价支付方式减少税费支出 土地转让溢价:土地嶒值税、增值税、所得税契税印花税 股权转让溢价:所得税 根据项目公司成本构成及溢价金额,确定相应的合作方案及价款支付路径