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{营销方案}名仕家园广告 营销方案 上述已开发楼盘的价格均在 3300—3800 元/平方米之间，其中多层与小高层的比例为 10 ： 3 左右，但由于多层将销售完毕，小高层大多还未推向市场，未来城西房地产市场将是小高 层竞争的市场。总的来说，从目前城西的房产品中，我们得出以下结论： 1 、 这些楼盘中，小高层居多，目前是过剩的，而多层却比较紧张 2 、 已开发或正在开发的房产风格以新古典主义三段论为主 3 、 园区环境已形成模式：中心绿地、宅间绿地，适当配以景观小品。 这个时候如果出现一个在建筑、户型、环境等各方面都独具风格的居住园区，就具有内 部居住更新与外部环境建设创新的双重意义，也将具有多重卖点，必然在竞争中胜出。 （二）、产品定位 名仕家园总占地 76 亩，总建筑面积 76750 平方米，其中多层建筑 20 幢、景观电梯房 3 幢，共 504 户。车位 241 个。园区容积率仅 1.5 ，间距1 ：1.2 以上，绿化率达35% ，拥有3600 平方米的中心花园。 在目前的形势下，名仕家园具有以下优势： 1 、城西已是一个成熟的生活社区，城西一带已成为高档居住区域。 城西房产开发已有 8 年，入住人口 8 万余人，经过三代房产商的开发，出现了上面所列 的一系列品牌房产，现在这里已经是一个成熟的社区，是杭州最大的商品房聚集区，也是杭 州市内居住区域中最有吸引力、最高档的居住地。名仕家园位处在这么一块成熟之地，具有 先天优势，应充分利用城西的居住人气，水涨船高，但要在各个方面推陈出新，使自己成为 “水”中之“船”。 2 、与周边楼盘相比，名仕家园具有独特性： 1）在目前城西房产小高层居多、多层不足的情况下，名仕家园主要推出多层，适当点缀小 高 层。 中国最大的资料库下载 2）名仕家园的户型以 115-135 平方米左右为主，同时适当增加 150 平方米以上户型，且结 构 别致，各户型均强调南向大开间居室，并有独立的起居、餐厅空间，户内动静公开，内外有 别，既提高住宅生活质量，又具有超前性，为今后新的居住方式、生活方式打下基础。 3） 体型造型极具现代感，在城西同质楼盘中别具一格，且显示出与众不同的高格调。 4） 环境前卫、高雅。其园区绿地、宅间绿化及各种公用设施有着曲折多变的空间感受， 品 味独特。 由此我们确立名仕家园的产品定位：多层为主，户型主要为大户型，立面现代、洋派，环境 新颖、高雅，总价在 50 万-100 万之间。 （三）、消费者定位 名仕家园以 115—135㎡的大户型为主，单套总价在50—100 万元之间，属中高档楼盘， 这样的购买力划定的消费群体为中产阶级以上人士： 1 、 当地及外地个体私营企业主。这部分人经济实力较强，为图居家经营方便，他们会 选择 135㎡左右较大的户型。 2 、 化名人与演艺界人士。这部分人经济宽裕，又由于这儿为文教区，文化资源丰富， 且已 开发的品牌楼盘已经吸引了大量文化人，人以群分，他们也会向往这一地块，如果楼盘独特、 高档，必然吸引他们前来。 3 、 教区的教职员工和部分市区年轻的白领上班族。这里为人文社区，集中了众多大中 专学 校，一旦出现品位高尚的楼盘，会吸引他们购买。 三广告定位 经过研究，我们确定名仕家园以“非常格调”为主题，以“有意味的建筑、有韵味的环 境、有情味的物管”为分主题。这些主题赋予名仕家园以明确的定位，它们的确立，将有力 地推动名仕家园的宣传推广。 （一）、诉求主题 房地产业发展到今天，已经相对成熟。 购房者最早看重的是地段，因为城市道路和交通不发达，私家车不普遍，所以最容易销 售的是那些市中心、次市中心共交车能直达的地段中的房产；后来看重户型、楼型，因为在 100 平以下的房子需要精打细算；再后来，地段不再是唯一的决定因素，户型楼型也趋同质 化，相对成熟，于是主要的竞争来自于园区的环境空间和环境质量。 从地段、户型、楼型到环境的变化，说明了消费者对住宅的追求从实用到品味的变化， 这也是消费者在居住方面日渐成熟的标志。但是，居住的真正成熟，却还需要超越单纯的对 环境的追求，而上升到对整个居住格调的追求。 成熟的生活是讲格调的生活，成熟的房产是讲格调的房产，名仕家园正适应成熟时期消 费者的需求，它的使命——也就是广告的诉求主题——就是：营造有格调的家园。