浅谈我国物业管理新规制度的立法构建及完善探讨与研究应用.docVIP

积分 全部是垃圾 撒旦发生发大 水范德萨 发撒旦 浅谈中国物业管理制度立法构建及完善 浅谈中国物业管理制度立法构建及完善作者冷　帅引　　言房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务行业。伴随社会发展，房地产业已经成为国民经济一个支柱产业。 在联合国1986年修订《全部经济活动产业分类》国际标准中列入十大经济活动第八类，在中国现行行业分类中列为第七类。 这说明，不管在国际上还是在中国，房地产已作为一个关键独立产业部门而存在。尤其在中国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展支柱之一，房地产市场也伴随中国房地产管理体制改革深入而逐步完善和成熟。 当然，房地产市场友好和健康秩序维持离不开健全房地产法制建设。尤其是在我们这么一个幅员广阔、地域差异大国度，健全和完善房地产法更是不可或缺。物业管理在国外有100多年历史，在中国，从深圳开始到现在，只有20年左右时间。在七八年前，对一般老百姓来讲，住宅小区作为城市缩影，成为集居住、服务、经济功效为一体小社会，而现在物业管理也已成为中国新兴行业、朝阳产业。 伴随经济发展和人民生活水平不停提升，广大群众对物业管理要求也会越来越高。物业管理发展必需和人民群众日益增加物质文化需求相适应。 实践证实，物业业主自治管理和受托物业管理机构专业管理有利于建立多层建筑和住宅小区物业全部些人之间友好秩序。 但和此同时，中国传统房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理推行。一个完善物业管理法律制度将有利于规范物业管理行业，维护业主权益，推进房地产市场，促进城市小区建设。1物业管理制度立法构建模式和中国立法现实状况1.1物业管理立法必需性1.1.1促进物业管理健康发展市场经济下物业管理含相关键地位，不仅包含物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活质量，更攸关现代化建设。 物业管理所以牵涉多方面关系，包含房地产生产、流通、消费领域众多参与者，现有业主、开发商、物业管理企业之间平等民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与行政关系。在复杂多种关系中，经过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷产生。1.1.2法律适应时代要求，和时俱进现代城市发展有两个特征： 第一，为缓解土地住房担心，多层建筑出现； 第二，城市功效区域化，住宅小区等种类物业区域出现，引发法律关系改变。（1）相关相邻关系相邻关系是传统民法上概念，指两个或两个以上相互毗邻不动产全部些人或使用人，在行使不动产全部权或使用权时，因相邻各方应该给便利和接收限制而发生权利义务关系。相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中权利和义务关键表现为享受要求对方提供便利权利，负担为对方提供便利义务。不动产相邻各方，应该根据有利生产、方便生活、团结互助、公平合理精神，正确处理相邻关系。 《民法通则》第83条要求：“不动产相邻各方，应该根据有利生产、方便生活、团结互助、公平合理精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面相邻关系。”（2）相关建筑物区分全部权多层建筑和物业区域出现，产生了一个新型不动产权利形态，即建筑物区分全部权。 建筑物区分全部权是伴随现代城市发展而产生一项关键不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享受单独全部权；并就该建筑物及其隶属物共同部分，按其专有部分百分比共有建筑物全部权。 传统不动产全部权组成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分全部权则由专有部分全部权、共有部分持分权和因共同关系所生组员权三者复合而成。建筑物区分全部权是物权制度上一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权标准。一物一权标准，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。 物权特定或一物一权，现在法律上没有要求理由何在：首先是一物一权反应是早期市场经济不发达状态，即小生产经济状态。 在那样经济下，物权就是全部权。一个财产归张三全部，张三有全部权，其它人没有，一物一权标准是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个全部权封建分封制。庄园主财产起源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王权利、庄园主权利、佃农权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。 这么权利不适应市场交易要求，在房屋土地上有两个以上全部权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易要求打破一物之上有双重、多重权利状态，这就用一物一权标准来对抗，一物一权标准要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易要求。 不过伴随市场经济发展，对资金需求，最终发生了抵押权制度，在一个财产之上全部权以外还有一个抵押权，一物一权标准也就不符合状态了