红梅旅开发方案(改).docxVIP

红梅旅游度假村开发细案 一、 项目概况 红梅旅游新村用地规模约285亩，总建筑面积约6万肘，位丁成都市西北部， 处丁都江堰市南部，在都江堰市大观镇红梅村地界内；距成都市区 70公里，离都 江堰市区24公里。届丁宵城山一一都江堰风景名胜区外围保护地带。 二、 项目开发定位 就本案而言，其可建方案有以下五种: 以生活居住为目的的住宅 —? 需要项目周边有庞大而固定的客群 以 WE住为目的的住宅 —? 需要有核心的旅游资源优势 以投资收益为目的的住宅 需要有潜在的投资价值和稳定的回报 以度假消费为目的的商业 —? 需要有核心的旅游资源优势 以投资收益为目的的商业 —? 需要有潜在的投资价值和稳定的回报 1、从生活居住来看： 根据实际的调查和统计，红梅村周边常住人群消费水平较低，人均月收 入不足1000元，无力承担巨大的房款。 项目周边人群数量较少，客群数量不足。 项目地势偏僻，不适合开发为“以生活居住为目的”的住宅项目 故：本案不适合开发“以生活居住为目的”的住宅项目 2、 从度假居住和度假消费来看： 宵城山具有旅游资源。 宵城山遭遇了地震。 2008年的金融危机来袭。 2008股市、楼市双双下挫。 故：因为宵城山固有的优势存在，本案具有开发“以度假居住或消费为目标” 的项目，但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，具有较大风险性。 3、 从投资收益来看： 由丁旅游资源依托，宵城山存在投资价值。 投资价值随地震受到巨大影响。 2008年的金融危机来袭，投资闲钱大幅缩减。 故：因为宵城山的旅游资源，本案具有开发“以投资收益为目的”的住宅或商业， 但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，风险性更大丁第二类。 依据上述分析，我们可以得出如下结论： 本案周边环境决定了项目不能开发“以生活居住为目的”的住宅项目 由丁宵城山天然资源的存在， 本案适合开发“以度假居住和度假消费为目 的”或者“以投资收益为目的”的住宅或商业。此开发方案具有唯一性。 鉴丁受地震和金融危机等多重影响，本项目的开发存在较大的风险。合 理的规避风险是本项目定位时需要重点考虑的问题。 同时，“度假居住和消费”与“投资性住宅和商业”之间存在如下关系: 旅游天然资源度假居住和消费投资性住宅和商业 旅游天然资源 度假居住和消费 投资性住宅和商业 因此，本案的定位是： 以度假居住和消费为主，以投资和消费为辅的大型旅游娱乐集散地。 三、项目风险规避 根据上文中所提到的本案定位分析，我们可以看出，项目一旦开发运营，将 不可避免的受到时局（地震等）、经济、政策等多重因素的影响，因此规避风险 是本案运作的重中之重。 对丁本案而言，首先需要规避的风险在丁： 客户因为“时局（地震等）、经济、政策等多重因素”而产生的对本案的抵触及 观望情绪。 换言之，如果我们现在就直接向客户推出宵城山这一概念，显然是得不到目 标受众的认同的。那么我们需要找到更容易让目标受众认同的切入点，来使客户 相信并接受本项目。 切入点是：与政府重建步伐一致，借政府之势增强项目的说服力。 根据都江堰市人民政府和成都市规划管理局组织编制的《都江堰市灾后重建 总体规划》（2008 —2020）,都江堰未来的城市定位非常明确，就是以世界文化 遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托宵城山世界自然与文化遗 产，以中心城区为重点，宵城山度旅游区、蒲阳工业发展区为示范，若干风情 旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼，北山南田、四级布局、网格 生长”的可持续合作发展的城乡一体化城镇空间体系 都江堰市灾后重建总体规划(200-2020)公告版 都江堰市灾后重建总体规划 (2006-2020)公告版 根据上面规划的特征，我们可以发现政府重建都江堰的规划和地震前的规划 的不同之处。 展:刖 震后 都江堰居住定位为：居家型的养生范 以世界文化遗产都江堰为核心，以岷 本；青城山的居住定位为：旅游休闲度假 江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界 的养生天堂。青城山将在“二纵二横”开阔 自然由化遗产，以中心城区为重点，青 生态廊道的覆盖下，实现田园风光、生态 城山度彳反旅游区、蒲阳工业发展区为示 度假旅游区和青城山自然人文风光的自 范，W风情旅游小镇为特色，新型旅游 然融合。玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观 村落为基础的一体物翼，北山南田、四 镇、街子镇等5个旅游组团呈沿山带形“串 级布局、网格生长”的可持续合作发展的 珠状分布”。 城乡一体化城镇空间体系。 从震前和震后的规划比较发现：都江堰将从 居家养生的宜居城市 转变为度假 旅游的功能城市。也就是说，都江堰政府认为: 在短期内使大众重新接受都江堰 的居住价值存在困难，因此降低了城市的居住特征，转变为一个以旅游休闲为主 的城市。 在此基础上，我们认为： 1、 项目应以都江堰国