商业系统实战应用标准体系.doc

商业系统实战应用体系 一、商业地产项目立项为何一定要推行听证会程序？ 在我们为部分商业地产项目引入国外投资基金时候，发展商第一步总是提出邀请我们去看项目，她们认为，只有在让我们看了项目以后，才会对项目标基础情况有一个直观了解，才会增强我们对项目标信心。然而，在大多数情况下，我们总是极难在不了解情况下就去看项目，问第一句话总是：“你们项目召开听证会了吗？你们项目符合城市总体计划、商业网点计划、地方法规、交通评定和环境评定条件吗？”很多发展商在听到这么问题时候，开头总是一愣，然后说：“临时没有，不过，请问，这么工作是一项必需程序，还是表面工作？”而我们回复总是：“这是一项必需程序，假如你项目不能经过以上步骤，那么你们项目运作风险就会很大，也不能达成国外投资基金条件，而这么项目也会被我们一票否决，即使其它条件再好，我们也不会考虑它。”为何呢？为何会这么呢？很多发展商想不通，她们想不明白是，为何这么一项看上去并不那么关键工作，却能够对商业地产项目标投资决议产生如此重大影响？ 1.1一场听证会改变一个决定 商业地产风险决议系统科学化，首先就在于对时机、外部环境和客观条件斟选。我们曾经接触过这么一个项目，该项目在陕西省西安市，在项目标计划方案中，该项目拟建成一个建筑面积达10万平方米，集超市、百货、休闲、娱乐为一体大型购物中心。项目总计划设计方案看上去是可行，不过该项目并未召开听证会和综合评定。在我们要求之下，该项目召开了一场听证会。 结果当听证会一召开，听到结论就令人大跌眼镜，其中最关键反面意见是交通评定方面，具体意见以下： 该项目面正确道路为城市主干道，为双向四车道，设计流量为每小时通行车辆20XX辆。因为城市快速发展，现在该道路行车量已经超负荷运行，高峰时段通行车辆每小时达成3500辆，大大超出了设计流量要求，致使该路段常常塞车，交通效率大大降低； 因为该道路超负荷运作，而且无扩宽空间，政府拟建设一条新、平行交通干道分流这一方向车辆，该计划现在已经开启，但因为新道路建设工程难度较高，估计五年后建成通车； 本商业地产项目总建筑面积约10万平方米，车位约800个，投入使用后估计天天将产生20XX次车流量，这一车流量对于原本已经超负荷使用现有道路来说不堪负荷，严重加剧了原本已经十分拥挤道路交通。现有主干道无法再承载这一新增交通流量，而且必将极大地影响来本项目购物消费者交通效率，使未来该项目标消费者和现有过境车流全部碰到极大交通瓶颈； 因为政府拟建新建道路将于五年后建成，而本项目标建设周期要求在两年后建成开业，这么势必使项目在开业运作三年内碰到交通阻碍。项目标交通评定结论认为，本项目近阶段不宜开发，项目理想开发时间是延后三年，和政府新建分流道路同期建成，这么就能在较大程度上处理交通瓶颈问题； 当项目标听证会召开以后，投资方认为现阶段不是最理想开发建设期，于是决定将项目延期开发。该项目标开发即使滞后了，不过对于开发商来说，却有效地规避了风险。和其建成后三年因为交通制约而造成经营情况不佳，还不如先放下该项目，集中精力去开发部分成功率更高项目。北京城市交通景象。 1.2听证会作用 控制商业地产开发风险，举行听证会程序必不可少。在中国，我们接触到了无数多因为老板一时头脑发烧，没有进行综合评定，更没有举行听证会，最终造成项目走向失败案例。 举行听证会，有利于在项目投资决议前对项目标交通条件、环境条件和项目和城市总体计划、商业网点计划、地方法规关系进行一次互动交流和评价，不止是从项目本身角度，而是从社会公众角度，来对项目标开发时机、开发地点和多种综合条件进行全方面听证，从而降低了项目标决议风险。 假如一个项目无法经过听证会，那么这么项目应该给予一票否决。假如一个项目经过了听证会程序，那么开发成功可能性就增大了。 一个成功商业地产项目一定是顺应城市发展和公众需求项目，推行听证会程序，就有利于将公众需求和项目标开发决议对接起来，验证投资决议正确性。一个成功商业地产项目是完全能够接收公众听证和社会检验。相反，一个不敢举行听证会、不敢面对公众商业地产项目，这么项目成功可能性还大吗？听证会是一场阳光下对话，是商业地产投资决议前应该推行必需程序。 二、选址 所谓知已知彼，百战百胜。商业地定量分析意义就在于——估计并理性分析项目风险，它就像一把梳子，在项目建设之前就对全部运作风险进行梳理和总结，提出问题，理清思绪，将全部问题和潜在风险进行预警，让后续工作更有针对性和目标性。 在20XX年时候，有一位发展商就请我去佛山南海看过一块地。这块地地形为三角形，一面正对车流如鲫六车道盐步路，另外两面是人流极少四车道市政路。面对盐步路项目临街面有200米，盐步路是连接南海和广州关键交通干道，另外两条市政路却通向两片菜地，周围没有任何成型商业气氛。 面对这么情况，这位发展商问我：