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深度解读商业地复杂性与操作难点 商业地产近年来风起云涌，各种概念层出不穷。 实际上，既不是商业，也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期 不动产投资，是十分复杂的综合性产业，是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产 业。 1、商业地产整体概念概述 商业地产既不是商业，也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期 不动产投资，是十分复杂的综合性产业，是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产 业。 ※商业地产的经营利益 ●长期稳定的现金回报 商业地产的第一大好处，是有长期稳定的现金流回报。商业地产的现金流是 稳定且长期的。只要这个物业还存在，每年都会有现金回报。初期几年回报率也 就百分之十左右，回报率是较低的。但是商业地产的现金流是逐年增加的，万达 商业地产的租金平均每年增加2%-5%。这个增长是环比递增，假如第一年租金是 100 元，第二年涨 3%达到 103 元，第三年则是在 103 元的基础上再涨 3%，基数 会越滚越大。 ●享受资产升值的双重利益 除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的 好处。 比如，住宅项目几年前卖的时候才 5000-8000 元/㎡，现在达到 1.2 万元/ ㎡以上，但是这块物业的增值开发商拿不到，都被业主拿走了。商业地产项目就 截然不同了，比如厦门 SM 项目，一开始大家都不看好 SM 区域。SM 去了，经过 10 来年的发展周边不仅房子升值了，周边地价也升值了好几倍，这也意味着 SM 本身物业也升值了好几倍。这就是商业地产的好处，除了有长期稳定的现金回报 外，资产升值也很快。 ●不受经济周期影响 除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。经济萧条的时候， 住宅、汽车就卖不动了。但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买 生活用品，所以零售业是受经济周期影响较小的行业。 在亚洲金融风暴几年的时间里，金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下 跌得非常厉害，很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的 士”，但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。在日本，政府为了抵 抗金融风暴带来的市场低迷，给每个家庭送购物券，鼓励国民消费，保证了零售 业没有下滑。 ※商业地产的难点 商业地产一般企业做不了，主要存在三个限制条件： ●门槛高 首先资金需求量大。住宅地产一个项目总投资 10 个亿，可能 2 个亿或 3 个 亿就可以启动了，优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力、龙湖，住宅项 目总投资50%以上来自预售。但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全付，10 个亿的项目至少要投入 8、9 个亿才能启动。一个项目总投资动不动就十几亿甚 至几十亿，企业不具备相当的资金实力就做不了商业地产。 其次，对人才的要求非常高。商业地产不是会搞住宅地产就可以做，商业地 产需要多方面的专业人才，最好是复合型人才，对人才的要求更高。 ●风险大 古人讲“福祸相倚”就是这个意思。好的东西肯定难度大，利润高的东西相 对风险也高。 商业地产首先难在定位与招商。没有相当的基础和经验很难做到定位准确、 设计科学。一块地要做多大规模？配备哪些主力店更合适？确实非常难把握。俗 话说，“事非经过不知难”，定位招商是很难的。 这方面有教训。我们最早做商业地产时，一心想找世界500强企业入驻项目， 认为只要是世界500强，引进商业中心就不会错。但事实证明这种招商定位思想 是错误的。早期万达曾经引进世界建材业巨头进入城市中心商业项目，后来在实 际经营中发现，家具店、建材店是目的性消费极强的业态，对商业中心的人气贡 献是最小的，根本不适合在市中心区开店。万达的天津、沈阳项目都位于当地最 黄金的地段，但项目里面的建材主力店恰恰效益最差。 商业地产的另一个风险在于前期规划设计。即使选址选对了，交通动线、人 流动线、结构负荷等设计不合理，还是要出问题。举一个例子：上海有一个 48 万平方米的松江 Mall，在松江大学城旁，项目位置非常好，附近几个大学加起 来有20多万人，政府也做了交通枢纽的连接，地铁、2