秦皇岛房地产市场调查分析报告.pdf

第一部分 秦皇岛房地产市场总体状况 一、 秦皇岛市房地产市场分析： 1、政府加大土地供应能力，推进土地市场建设，保障项目需求 秦皇岛市被国土资源部确定为全国50个地价动态检测点之一，XXX的地价水平及变 化趋势，将体现秦皇岛经济实力和房价变化。仅 2005 年，城市区就共以招、拍、挂形 式出让经营性用地 30 宗，面积 181.83 公顷；审批土地出让卷 155 宗，面积 383.95 公 顷；收购储备土地24宗，面积168公顷；特别是依法收回了闲置达13年之久的“海洋 花园村”项目用地70.53公顷。今年谋划启动3个老旧小区和7个“城中村”改造；完 成经济适用房续建18.38万平方米，组织实施82.62万平方米，谋划启动62万平方米， 及土地开发整理项目55个，面积4704.13公顷，为XXX项目建设提供了用地保障。 2、整顿房地产市场，宏观把握市场 自中央决定稳定房价，调控房地产市场之后，先后出台了购房实名制、对第二套房 屋的购买与转让征收重税、提高房贷利率、地产预售收入所得税上调5%等法律法规。打 击炒房行为，对房屋销售情况进行监控，着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产 开发、重点发展普通商品房和经济适用房，打造新型特色宜居城市。但对于由地方政府、 房地产开发商与购买者多方组成房地产市场，能否有效抑制房价畸形飙升最终取决于市 场供求。 3、秦皇岛楼市日趋理性化，小户型倍受追捧，房价稳中求涨 2005 年，秦皇岛房地产市场价格继续呈稳步上涨的态势，同比上涨 5.4%，商品住 宅平均单价为2855元/平方米，其中多层住宅（6层以下）平均单价为2700平方米，高 层（6 层以上，有电梯）为 3006 元/平方米。据统计，今年前两个月 XXX 新建商品住房 销售价格同比上涨4.9%，其中普通住宅上涨6. 2%，高档住宅上涨3.7%，二手房销售价 格温和上涨，同比上涨3.2%，涨幅比去年回落了2.4个百分点。总体上看，前两个月 秦 皇岛房屋销售价格同比上涨4.3%，涨幅比去年低1.1个百分点。并低于全国平均上涨幅 度。 秦皇岛对商品住宅的需求大概可分为三类：一、自用需求；二、投资需求；三、盲 目跟风。过去那种地基还没打好，就急着买楼花的现象已不多见了。消费者购房行为趋 向理性，投资购房比例有所下降。被调查者中住房需求面积 80~100 平方米之间的占 39.8%，100~120平方米之间占23.5%，120~140平方米之间占21.4%,由此可知在80~140 平方米之间的户型总份额占84.7%,最为广大消费者青睐。买房不再贪大求奢，追求简约、 实用、舒适，目前这种消费观念正在成为主导。对140平方米以上户型征收4%契税的政 策，也使小户型产品成为广大工薪阶层、年轻白领以及投资客的择房目标。据调查，无 论是 XXX 的嘉远 SOHO 公寓、博维 27°空间，高层小户型，还是开发区的青馨家园三期 紫晶苑系列小户型都很受市场欢迎。二手房中小户型房源更是中介和买家争抢的“猎 物”。 4、规划宏伟，各区发展不均衡，供需关系略有紧张 在国家统计局发布的“2005中国综合实力百强城市” 秦皇岛榜上有名。为实现体 现“十一五”时期 秦皇岛发展在整个环渤海地区的战略地位，打造环渤海经济圈发展 中的新亮点，着力做好城市规划和工业布局，加快县城和重点镇发展；紧紧抓住项目建 设不放松，加快山海关古城保护开发。为加快城市建设，改善居民住宅条件，XXX 仅现 有住宅项目约为70多个，在售项目超过30个，除海港区、开发区较为集中外，其余分 布在各城区。 下面，我们按照房价从高到低和区块分布状况，把 秦皇岛市大致分为四个区域， 对其具体现状逐一加以介绍和评述。 首先是海港区。位于 秦皇岛市中心，东临山海关，西连北戴河。距华北东北之要 冲，素有“京津门户”之称，是 秦皇岛的精华所在。该辖区内的 秦皇岛港是中国北 方重要的对外贸易港口，是世界最大能源输出港之一，加之此处为沟通东北三省与京津 地区的重要交通枢纽和中转站。短短几十年来，高楼大厦鳞次栉比，道路宽敞，交通顺 畅，经济发展日新月异，为了满足人们日益提高的生活需求，房屋从经济适用房到住宅 公寓，从商品房到联派别墅，从廉租房到酒店、写字楼，从多层到小高层、高层，从平 层到复式、跃式，楼市呈复杂性、多元化发展。旺盛的市场需求是拉动该区域房价上涨 的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小区各项配套设施的更 加齐备，也