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房地产标杆企业研究 万科快速发展之道 发展策划部 2013年12月 招商局亚工案區有眼公司 提纲 万科基本情况 万科快速发展之道 启 发展历程 2012销售金额1412亿元,再度刷新行业纪录,实现营 业收入1031亿元,净利润125亿元 住宅产业化战略 2010销售金额突破100元,达1082亿元,实现营业 试点与实践 收人507亿元,净利润72.8亿乙 2009业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经 济圈为重点的40个城市 基本完成珠江三角洲、 2004制定未来10年的发展规划:2014年销售额1000元长江三角洲、环渤海区 03初步完成“3+X”的区域发展布 域的战略布局 局,房地产业务扩展到全国19个城 全面完成业务调整,开始新一轮的 城市扩张和跨地堿经营布局 完成专业化战略调整 1993·将大众住宅开发确定为公司核心业务 1991●成为深圳证券交易所第二家上市公司 1988●正式进入房地产行业 确定综合商社发展模式 1984●万科成立 经营业绩 销售收入和营业收入年增长率保持在15%以上,年平均增长率达到94%和80%,最近3年呈快速 增长态势 资产规模快速增长,特别最近几年拿地速度加快 受环境影响净利润均出现了较大的波动,但年平均增长率达96%,2012年实现净利润156亿 同比上升34%; 净资产收益率保持在13%以上,最高达19%,盈利能力较强 单位:亿元 营业收入 总资产 x207年208x0年20年211220+2*20+20+2120年27年2年20 净资产 争利润 净资产收益率(ROE) 200年207年20120年201年2011年212年2207#20+2920120m072022102012012 运营效率 定位房地产行业的“制造企业”,以快速开发为主要的经营策略,通过提高周转率来提升净资产 收益率 对于地方公司考察的重要指标不是毛利率,而是周转率; ≯周转率行业领先。在资产不断扩大的同时依然崇尚高周转模式,以提高资产的运营效率,从而 提高年回报率。虽然近几年公司的资产周转率有所下滑,但始终超出行业的均值和中值 新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度 存货周转率 总资产周转率 0.440.4 2006年2007年2008年29年2010年2011年2012年 2006年207年2008年2009年如10年2011年2012年 市场表现 万科具备精准的市场研判能力,在2004年之后的历次市场调整中均逆市扩张,实现全国市场 占有率的不断提升。特别是在2008年金融危机的环境中 勺市场占有率不降反增 ≯万科在持续业绩高增长发展目标下,以聚焦住宅单一业态、高周转为内在商业模式精髓,采取 客户细分、经济圈聚焦和产品创新”三大发展策略,实现业绩持续高增长,销售均价不断上升 单位:元/ 市场占有率 4000 销售均价 2.5 12049 2.07% 2.34% 206%206219 1303 20 10000 9557a0657 6 0.5 X00 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 06年2007年208年209年2010年211年2012年 业务演变 84-87 88-93 94-01 02至今 第一桶金 主营视频器材 融资上市 战略调整 专业化 进出口贸易 多元化发展,形成41选择主业一房地产逐渐收缩成为专业住宅开发商, 大主业 1其他业务 开始新一轮快速扩张 80 18519 9537i1925375L5 04年至今万科的十年业务链结构变化 第一层面(现金流业务) 第二层面(增长业务区域 第三层面(种子业务区域) 三大地带城乡结合部的系列化精三大地带集约化发展与精细化 新兴城市图(4060个城市 品与城市精品住宅(18个城市) 曹3040个城 住宅金融业务 2004 2009 产品客户 产品线逐步丰富 五类客户基本明确 目标客代表楼盘 社会新锐——即工作3到5年 时尚,教育程度较 产品线 特点 户群 高,有一定的积蓄和经济基础的肯年 人,认可品牌并且关注、讲究生活细 城市花园系列 中高档郊 花园新城系列 区低密度 金领白北京城市花圆 海城市花园 住宅 成都城市花园核心家庭—家庭有一个生活核心,后代或者长者,所 有的家庭抉择均优先考虑核心人物的生 向住郊区 四季花城系列 会生 活的白深圳四季花城 活,以“望子成龙型”为主,更注重配 套上的因索; 阶级 武汉四季花域 健康养老—不为工作羁绊,有一定经济实力的中老年 金色家园系列度高层住城市白领|深圳金色家园 人,他们关注健康,注重生活中的休闲 南京金色家园 娱乐活动,也是社区里的活跃人群 深