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稽山业态定位分析报告 一、 项目简介 邯郸稽山特色商业步行街（暂定名）是邯郸市 2004 年重点建设项目，由 邯郸市稽山房地产开发有限公司投资开发建设。该项目总占地130 余亩，分地 块一(63 亩)和地块二（67 亩）两部分。 整个项目分两期开发建设，一期（地块一）已于2004 年3 月开始拆迁， 预计 2004 年底开始动工建设。 （附：地块区位图） 二、 地理位置 地块一东至城西街，南至新华前街，西至邯山北大街，北至环城西路。 地块二东至邯山北大街，南至沁河街，西至浴新北大街，北至环城西路。 该项目紧邻火车站，处于邯郸市复兴区、邯山区、丛台区三区交汇处的传 统商业圈内，交通便捷，人流密集，商业氛围浓厚。项目规划定位为综合性商 业商业地产，建成后将成为邯郸市规模最大、标准最高、安排就业人口最多、 客流量最大、商业氛围最浓厚的地标性建筑群。 三、 业态定位 （一） 业态总体定位和分析 1． 总体定位 由于该项目地处市区中心地带，处于传统的商业经营区域之内，属于旧城 改造项目。其昂贵的地价和开发成本以及周边环境特色，决定了它是商业地产 类项目，为了配合回迁安置，融合了部分住宅小区，但是仍然以综合性商业经 营为主，如购物中心、餐饮服务、商务办公、专业市场等，充分发挥其区位优 势，营造专业市场，改变城市面貌，丰富邯郸的城市文化生活，扩大商业经营 范围，为投资者提供多种渠道的投资机会。从发展的角度也更有利于邯郸市招 商引资工作的开展，并能迅速改善整体投资环境。同时，由开发商与外省市的 多家投资者强强联合，为邯郸市引进多种大型商业投资和多种经营模式，加快 商业结构调整，促进区域经济发展。 根据业态定位思想与建设规划，在整个项目区域内，根据主要街道与次要街道，周边 环境影响等条件，业态呈均匀分布，龙头在东部 A 区，从东到西分期开发，逐渐漫延发展 至 C 区，以广场作为龙眼，主题乐园为龙腰，步行街为龙身，将三个区域贯穿起来，形成既 具有独立功能，又相互补充的功能互补、经营互动、形象互衬的统一整体。 具体各区分布如下： A 区：中心景观广场、主题市场、商业街、四至六层的小型产权 公寓 B 区：第二中心景观、高层写字楼及公寓、主题乐园、群楼及底 商、商业街 、住宅生活小区 C 区：五金汽修摩配市场、回迁高层住宅、群楼底商及临街商业 2 ． 定位依据 2 ．1 差异化经营分析 本项目东部地带是邯郸市人气最旺、商业氛围最浓的一个成熟核心商圈, 经过多年的经营已经形成了品牌效应,如果我们的产品定位、销售价格、招商 组市、销售策略等没有创新，实现差异化，我们将无法与已经成熟的商业物业 形成竞争。 2 ．2 消费者分析 根据邯郸市统计局提供的数字显示：截止到2003 年底邯郸市区人口在 137.1 万左右。消费能力与发达城市相比有一定的差距，购买力相对还比较 低，对日常用品的需求较高而大型的低廉量贩市场空缺，周围商场功能品种单 一、陈旧，缺乏餐饮、休息、游乐的配套设施，无法满足人们在购物、休闲、 娱乐等方面的需求。 本地区属于老城区，居住人口密度大，老齡人口比重较大，因此目标市场 的定位是集时尚青年、成熟中年与老年的 3 ．购买力分析 邯郸在我省所有地级市中，经济发展速度持中等水平，一直保持着平稳的 增长速度。2002 年全市实现国内生产总值653.29 亿元，比去年增长约10%， 人均GDP 指数为7710 元，同比增长9.3%；但是购买力与发达城市相比有一定 的差距，购买力相对还比较低。2002 年，城市居民家庭人均可支配收入为 6214 元，比上年增长 10.4%；人均消费性支出为4985 元，比上年增长 6.8%；全年农民人均纯收入达2761 元，比上年增长 3.6% 。这些统计数字 表明邯郸的消费水平正在一步步提高。 业态中中高低档次的设置比例、商场规模设定 4 ．利用资源优势 4.1 地理位置优越 本项目紧邻火车站和长途汽车站，具备口岸物业特征，市内公共交通系统 的停车场也设在项目西北角，有利于项目品牌形象的打造。为销售过程中吸