房地产的讲座演示稿.ppt

房地产法律问题 北京市炜衡律师事务所 房地产基本法律问题 房地产的定义 房地产行业的现状 土地管理中的法律问题 房屋建设中的法律问题 房地产交易中的法律问题 、房地产的定义 地产:土地以及上下 定的空间,包括地下的 各种基础设施、地面道 路等。 房产:建筑在土地上的 各种房屋,包括住宅、 厂房、仓库和商业、服 务、文化、教育、卫生 体育以及办公用房等。 安得广厦千万间 二、房地产行业现状 土地产权制度存在缺陷, 2005年我国主要城市 使用费年流失量大 令非法转包和违法分包问 题频出 ▲函 2005年全国主要城市地价 建筑工程纠纷,烂尾工 程问题突出 冷房价居高不下,房奴问 题严重 D.92% 令物业纠纷增多 资料来源:北青网 三、土地管理中的法律问题 中央与地方政府之间土 地产权界线不清 令《土地管理法》第二条 规定“国家所有土地的 所有权由国务院代表国 家行使”,但事实上, 地方政府却享有和承担 着地方城市建设和土地 开发的大量实权。 土地产权制度存在缺陷 冷两者产权界定上的模糊,使得地方政 府从实现自身利益最大化出发,在土 地收益分配中与中央政府展开了长期 的博弈。即通常讲的“上有政策,下 有对策”。上下政策博弈的存在,造 成地方土地资源配置难以优化,同时 也为土地寻租提供了外部条件,导致 土地收益大量逆向流失,土地收益分 配主体形成严重错位。 图片来源:新华网 土地管理中的法律问题 案例:江西省丰城市建新城区非法征地,损毁国家级商品 粮基地良田近万亩。作为一个县级市,丰城新区的建设可 谓“大手笔”:规划总用地33万亩,目前已征用1.1万 亩,“预征”7000亩。市委、市政府所在地占地近百亩 ,楼内自动化设施一应俱全,每天养护费就超过1万元。 新区的新城大道宽100米,紫云大道宽80米,人民广场面 积达176亩,当地群众形容丰城新区是道路超过北京三环 广场超过天安门广场。用市委书记的话说,丰城新区就 是要20年站前列,50年不落后,100年不遗憾。市委书记 市长公开在大会上庆幸“抢在国家土地政策调整之前 批了地” 资料来源:国土资源部网 土地管理中的法律问题 丰城早在上世纪80年代末就被列为全国十个商品粮基地县 之一,而丰城新区规划用地处于商品粮基地的腹心地带, 所占耕地绝大部分是旱涝保收的良田。土地法明确规定 征用基本农田、征用基本农田以外的耕地超过35公顷的 征用其他土地超过70公顷的,必须报经国务院批准。丰城 新区使用的上万亩土地绝大多数没有经过国务院审批,他 们蚂蚁搬家搞审批,将新区用地化整为零,分批次报批, 每次上报的土地控制在土地法要求的70公顷以下,耕地控 制在35公顷以下。这样就规避了国务院审批。从2001年至 2003年7月,他们用这样的手段报批了约7000亩地。他们 与国家政策赛跑的行为,令人震惊。 资料来源:国土资源部网站 土地使用费年流失大 令土地出让价格过低 “从2005年的情况看, 全国新增建设用地出让 纯收益应该为763亿元, 而中央和地方实际收缴 的新增建设用地土地有 偿使用费只有214.5亿 元,其中中央部分约为 70亿元。” 失地农民的困惑 图/韩恩胜新华社发 资料来源:新华网 土地使用费年流失大 令为了防止低价出让土地,国家出台了多部法律法规 包括1995年《城市房地产管理法》、原国家土地管 理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法、 2001年国发15号文件、2003年部发21号令和2004年 国发28号文件。上述法律法规都对制定和公布工业 用地协议最低价标准有严格规定。此外,《刑法》 410条规定,非法低价出让土地情节严重的,处三年 以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受 特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒开