资本市场运作之地产阴谋——许荣茂跨市场套利财技詳解.pdfVIP

『资本市场运作之地产阴谋』 ——许荣茂跨市场套利财技詳解 通过在两地资本市场、三家上市公司之间搭建的资本舞台，许荣茂将不同类别的地产项 目在A股和海外资本市场、上市公司和私人公司之间配置转移：利用 A股上市公司培育项目， 再将优质项目转移到海外私人公司，集体打包海外上市；在海外上市公司成长乏力之际，又 利用A股高估值，将低回报率的商业资产剥离给A股上市公司，从而保持海外上市公司的高 成长性和融资效率，在这一过程中，许荣茂的私人公司完成了财富的最大化增值与套现。 A股上市公司充当项目“孵化器”，高盈利地产项目逐步转移到海外私人公司 香港证券经纪人出身的许荣茂认为：“一个成功的商人不应仅仅只能制造优秀的商品， 如何完善资金链条，掌控资本市场，才是现代商业的重要部分”。上世纪 90年代中期，许 荣茂在北京开发了亚运花园、紫竹花园等高档花园，获得了巨大成功，此后，许荣茂进军上 海房产。2000年3月，上海世茂投资发展有限公司（以下简称“世茂投资”）成立，由许 荣茂的侄子许世永持股93.33%，许荣茂的小姨王莉莉持股6.67%。2000年8月，世茂投资 以1.44亿元购入拥有著名品牌“恒源祥”的上市公司“万象集团”（600823）26.43%的股 份，在A股借壳上市，并将其更名为“世茂股份”。通过研究我们发现，许荣茂家族控制“世 茂股份”的目的，是利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由系下 上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼前后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权 益，以获取最大收益（详见本刊2003年8月号封面文章《地产阴谋》）。 许氏私人公司逐步蚕食上市公司优质项目股权 入主万象集团后，世茂投资在公告中宣称,“公司决心在入主万象股份有限公司后,把万 象国际广场尽快建造起来,作为公司在上海发展的第一步”，“公司准备通过三至五年的努 力使‘万象’成为具有相当实力,业绩优良的综合性上市公司”。不过，事情的发展与世茂 投资的这一声明并不一致。 在入主后几乎半年多时间里，世茂投资将万象集团旗下“恒源祥”品牌相关资产陆续出 售，上市公司共计获得1.58亿元现金。但上市公司唯一留下的资产就是万象国际广场。万 象国际广场地处上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，由万象集团与上海国际信托投资 公司（以下简称“上国投”）共同投资，原注册资金1.5亿元，万象集团占55%股份，上国 投占45%。该项目历时6年，1999年 11月完成地下三层后，一直停工，而投资已高达11 亿元。上国投截至 2000年底对万象国际广场的贷款本息高达 7.9 亿元，该笔贷款由世茂股 份提供担保。 2001年8月，世茂投资以900万元账面价格受让世茂股份持有的上海万象国际广场有 限公司 6%股权，之后又受让上国投持有的另外45%股权，共获51%股权，并将其改名为“上 海世茂国际广场”。同时世茂投资受让上国投向国际广场发放的7.9 亿元贷款本息，为此世 茂投资以其持有的 26.43%世茂股份以及其他资产向上国投提供质押担保。世茂股份公告中 称，大股东此举是为了使上市公司能卸下历史遗留下来的沉重包袱，开创新的局面。 半年之后，世茂投资向世茂国际广场增资2.5亿元，增资后占股本81.6%，相应地，世 茂股份比例由49%降至18.4%。许荣茂从而进一步控股世茂国际广场。值得注意的是，被世 茂投资称之为上市公司沉重历史包袱的世茂国际广场，后来竟成了世茂系地产业务的重要利 润来源。 许氏私人公司与上市公司设立合资公司， 共同开发地产项目 经过半年多的资产出售，世茂股份获得了1亿余元的现金。2001年3月，上市公司世 茂股份和大股东家族公司世茂投资组建了一家经营范围以房地产开发为主业的新公司“世 茂建设”，注册资金8000万元，世茂股份与世茂投资分别占注册资金总额的60%和40%，世 茂建设筹划的第一个项目就是位于浦东新区的世茂金洋花园，后更名为世茂湖滨花园。2001 年11月，世茂建设的注册资本由8000万元增资到2 亿元。世茂股份原出资 4800万元占总 股本的 60% ,而经过此次增资后，世茂股份的股权比例下降到51%，世茂投资的持股比例则 上升至 49%。 在确立房地产主业后，世茂股份陆续与许荣茂所控制的BVI公司合资成立了一系列公司 进行地产项目开发（表1）。值得注意的是，许荣茂似乎不愿意过多暴露与这些 BVI公司的 关系，以开发上海世茂湖滨花园的合资方VUIL为例