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黔江区地块投(勾地)
资分析报告
地产运营课堂一案例分享
2020年4月
项目属性解读
市场背景
录
竞争环境
项目初步定位及方案强排
财务测算
RART1项目属性解读
【区坷属性】黔江区位处渝东南地区、目标地块位于正阳板块、属于老城外扩区
庆西省
渝东化翼
教育园区综合服务中心
减市行政文化、体育
商业商务、旅游接待
渝东南翼
城市商贸物流。旅游
集散中心
重庆规划格局:一國两翼”以主城为核心、以大约1小时通勒讵离为半径范围的城市经济区(-國)
建立以万州为中心的三峡库区城镇群(“淪东牝翼”)和以黔江为中心的滃东南城镇区(渝东南翼)。
黔江区人口:下辖6个街道、12个镇、总面积2402平方公里、常驻人口为4776万人
正阳组团规划定位:以“城市文化、商贸物流、体育、商业商务、旅游接待”作为正阳组团总体规划定位
【地块指标】占地约124亩、暂定容积率16、计容建面约13.2万方、申请楼板价预计563元/m
地块基础信息
占地
地块编号用地性质
容积驶:计容建面
(m)
ZY-A28-201
2.075924
R244622167:2.089244
其中住宅比95%}:2.5:189050
其中商业比5%
9950
该地块目前为黔江区某公司储备、集团与该公司进行多轮沟通、目前达成以下意向框架
1、运作模式:以士地储备公司名义提供定向招标条件、由集团投资开发、士储公司以08作为回报。
2、本次勾地目标为124亩、计容建面约13万方、为减少资金占压、建议分两期获地。
一期地块商业价值高于二期、居住价值弱于二期
【地块现状】地块位于319国道、地势落差大、前期基础投入大、目前还没完全达到熟地
条件、有农户居住地块内
目标地
红星美凯龙
黔江中小学,黔江区法院
【项目界定】地块位置现状一般、是老城外扩新区、目前配套处于完善过程中、但属于价值
洼地、随着政府机关迁移、高铁站动工建设、未来升值潜力较大、地块有在操作机会。
■黔江区三大板块之一、地块位于正阳组团
屙老城外扩新区属性。
城市新区
区域层面
■配套资源处于完善过程之中。
■怀铁路、渝湘高谏、黔恩万高速、武陵山机
便捷交通体系
场,以及规划建设中的黪张常铁路、重庆黔
江高铁等构成区域主要对外交通网络。
■价值洼地、提前介入
地价可控
■以土储公司名义定向拿地、减少因招拍挂帶来的价格上涨。
项目层面
用地条件一般
■计容建面约13万方、规模偏小、属短平快项目、容积率1.6、
品质可性强、地勢起伏、落差较大、可用方案规避
关键词:城市新区、价值洼地、用地现状可用方案规遜、建议积极跟进获取。
RART2市场背景
土地市场】顷目周边近年没有土地成交,就区位而言,弱于舟白版块,强于正阳其他版块。
粉江近三年(17n89年}土地成交情况
地崭号
率成交时间|楼价{元
竟得企业
江工区上工业三区三19西、银款木业吨
FA2号164亩工业用忠(M1207206年222525231.2
大混土有
区区南料与环交口北B2号地块503仓储用想()21206年22日7150214院邦达物有限公司
数江正阳工业区金龙热与正大交又口西幸侧
F4201:2及F1181坐年M
重中泪工生壳表素任会司
黔江区水河长区接待
庆市黔江区投资开发有
黔江近三年挂牌出让地较少(划拨地不在调硏范围)、均属工业地和物流地、开发供地少、
恒大于18年2月竟得正阳地块、但无资料可查。
【地价图】目标地块周边无新地块出售,本项目地价参照碧桂园、恒大名都、中科公园城、楼面
价125元/m-783元/m区间、本项目楼面参考单价建议在450元m-600元/m之间
占地约273亩、容积率16、建筑面
占地约600亩、容积率1.8,建筑面
积4万方。拿地时间201地价积57万方,拿地时间1年6月,地
20万/亩、楼面单价188元/m
价15万/亩、楼面单价125元/m
中央园域
/就碧围园
三
天准固让
万生湖
恒大名都
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