商品房买卖纠纷的解决.docVIP

PAGE PAGE 1 商品房买卖合同纠纷及其解决 摘要：房地产开发是我国当前经济发展的重要动力，而商品房买卖纠纷也是影响我国社会经济稳定的重要因素。如何认定商品房买卖合同纠纷的责任，并妥善解决是当前司法实践和法学理论界研究的重要课题。本文从商品房买卖合同的概念、种类和构成要素出发，分析了商品房买卖合同的纠纷的原因，探讨了几种商品房买卖合同纠纷类型及其解决方法，希望对我国商品房买卖合同纠纷实践有所帮助。 关键词：商品房买卖；合同纠纷；认购书；逾期办证 随着我国房地产业的迅猛发展以及住房制度的深化改革，商品房交易市场也相当活跃。自二十世纪八十年代起房地产产业就得到了充足的发展，并逐渐成为我国的支柱性产业，极大的带动了我国市场经济的发展。与此同时，房地产产业的发展也极大的改善了我国人民的生活环境。但是，随着房地产产业的发展，相应而来的弊端也逐渐显露。比如说，房价的持续走高，使得很多普通百姓根本买不起房，这也是当前对房地产产业讨论最多的问题。而由商品房买卖合同引发的种种纠纷也是目前我国社会的突出问题。由于我国目前对于不动产方面的立法还不够完善，市场自动调节机制还不够健全，商品房交易行为很不规范，房地产开发企业等不遵守城市信用原则等，导致买房者的合法权益得不到保护，商品房买卖合同纠纷也不断增加。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷，是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。我国目前对于因商品房买卖合同引发的纠纷的解决方法主要有协商、行政处理等。但是，因为商品房市场受经济规律的影响会出现很多自发性、随机性的问题，所以，目前对于解决由此引发的纠纷还需要政府凋节及法律条文的建立健全，只有这样，才能大大降低商品房交易市场出现的大量的合同纠纷。 一、商品房买卖合同概述 （一）商品房买卖合同的概念和种类 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将商品房买卖合同定义为：房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房现售合同是指房地产开发企业将已竣工的商品房交付给买受人，由买受人给付价金的不动产买卖合同。商品房预售合同是指房地产开发企业在取得商品房预售资格(即商品房预售许可证)后将正在建设中的商品房预先向社会上销售，由预购人支付价金并约定在一定期限内将竣工的房屋交付预购人的合同。 商品房买卖合同有如下几个特征。1、主体特定，出卖人仅为房地产开发建设者。其一方当事人，必须是以营利为目的的、从事房地产开发和经营的房地产开发企业．当然也包括商品房营销商。2、标的物特定，只能是商品房。普通房屋和经济适用房都不能成为商品房买卖合同的标的物。商品房是指由房地产开发商开发建造出来并用于市场交易的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋以及经验收不合格的房屋。因为尚未验收合格的房屋和经验收不合格的房屋也可能成为商品房买卖合同的标的物，而“未验收”或“验收不合格”并不会当然导致商品房买卖合同无效。 （二）商品房买卖合同的要素 商品房买卖合同法律关系也包含三个要素： 1、商品房买卖合同关系的主体。商品房买卖合同的主体即签订买卖合同的当事人，—般包括房地产开发企业和买受人，即作为房屋开发和经营的企业和作为房屋买受人的法人。 2、商品房买卖合同的客体。商品房买卖合同的客体即买卖合同权利和义务共同指向的对象，一般来说在商品房买卖合同中房屋即客体。但从严格意义上来讲，除了房屋以外，商品房的权属确认、变更、终止及等级发证行为等均是合同的客体。 3、商品房买卖合同法律关系的内容。在商品房买卖合同中法律关系是指作为合同关系主体的当事人所享有的权利和义务关系。它是双方合同法律关系的主要因素。 二、商品房买卖合同纠纷的原因分析 商品房买卖合同纠纷就是房地产开发企业(以下统称出卖人)与作为买受人的公民、法人或其他组织之间因商品房买卖合同而产生的各类纠纷的总称。商品房买卖合同纠纷原因如下： （一）涉及纠纷的主体之间地位不平等，信息不公开 由于涉及商品房买卖合同纠纷的主体主要是商品房开发公司及作为买受人的个人。所以极易产生在社会地位、经济实力、法律等悬殊的差距。因为作为商品房开发公司的法人是订立合同的主体，它有很大的自主权和知悉权，而往往作为买受人的个体在面对合同制定、签订时的相对弱势，再因为经济实力等悬殊的差距，导致在因为商品房买卖合同出现纠纷时使得买受人处于十分弱势的地位。商品房买卖合同中有很多对卖房者有利的“霸王条款”，包括扩大单方解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、定金难返还、面积误差陷阱、一房多卖、虚假